대구 중구 아파트 공급, 미분양, 시세분석 등 (feat. 북구, 동구)

 

안녕하세요. 유니템입니다.

 

오늘은 대구 중구 마지막 포스팅 아파트 공급물량, 미분양 물량, 시세분석 등에 대해 글을 적어보도록 하겠습니다. 중간중간에 북구와 동구 분석도 끼여있으니 참고하시면 될 것 같습니다.

 

 

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2022.08.27 - [Investment/부동산] - 대구 중구 지역 분석 (중구 지역 개요, 지적 편집도, 생활권)

대구 중구 지역 분석 (중구 지역 개요, 지적편집도, 생활권)

 

 

1. 대구 중구 아파트 공급 물량

 

• 대구광역시 22~25년 대략 8만 세대 공급 예정
• 22년 19,812세대 / 23년 34,419세대 / 24년 20,804세대 / 25년 5,832세대
• 신규 공급이 많으면 전세 매물이 많아짐 -> 전세가 하락 -> 매매가도 같이 하락
• 대구 투자를 하려면 24~25년쯤 미분양이 점점 줄어들어 신규 공급 물량 해소가 어느 정도 되고, 전세가가 상승 흐름을 타서 회복하는 시기에 매매가와 전세가 갭 차이가 줄어드는 시점이 투자 적기가 아닐까라는 개인적인 생각
• 그러기 위해서는 지속적인 대구 부동산 흐름 파악이 필수

 

대구 아파트 공급물량

 

• 중구 현재부터 25년까지 예정 물량 11,472세대 (과잉공급)
• 22년 중구 물량 4,952세대 (적정 물량 400)
• 23년 중구 물량 4,964세대 (적정 물량 399)
• 24년 중구 물량 4,461세대 (적정 물량 397)

 

대구 중구 아파트 공급물량

대구 중구 아파트 공급물량

 

• 중구에서도 남산동과 대봉동 물량 多
• 남산동과 대봉동에 신규 아파트 유입으로 인해서 주변 인프라가 어떻게 바뀔지 궁금
• 남산동이나 대봉동 같은 경우 수성구 학원가 접근성이 좋아서 학원가가 생길지 의문
• 중구 면적별 입주량으로 보면 30~40 평형대 > 20~30 평형대 순으로 많음
• 최근 중소형 평수 위주로 신규 아파트 공급이 이루어지는 걸 알 수 있음

 

 

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1-2 대구 동구 아파트 공급 물량

 

• 동구 현재부터 25년까지 예정 물량 13,764세대 (과잉공급)
• 22년 동구 물량 2,054세대 (적정물량 1,725세대)
• 23년 동구 물량 8,814세대 (적정물량 1,719세대)
• 24년 동구 물량 4,025세대 (적정물량 1,714세대)
• 동구 신암동 신규 물량이 많음

 

대구 동구 아파트 공급물량

 

 

1-3 대구 북구 아파트 공급 물량

 

• 북구 현재부터 25년까지 예정 물량 5,484 세대
• 북구 자체의 공급 물량은 많지 않음

 

대구 북구 아파트 공급물량

 

 

2. 대구 중구 매매/전세지수 및 미분양 물량

 

대구 중구 매매/전세지수

 

• 대구 전반적으로 하락 추세
• 21년 12월부터 현재까지 매매지수를 보면, 달서구 > 중구 > 서구 > 달성군 > 수성구 순으로 하락률이 높음
• 중구의 매매/전세 지수는 대구 전체의 매매/전세지수와 동일
• 21년 하반기부터 꺾이는 추세, 미분양 물량도 증가 중
• RR층부터 미분양 물량이 점점 해소되기 시작하는 시점이 투자 시작의 기회가 될 수 있지 않을까?

 

대구 / 대구 중구 아파트 미분양

대구 동구 / 북구 아파트 미분양

 

 

3. 대구 중구 공급 (재개발, 재건축)

 

• 중구는 오랫동안 대구 중심 상업지구였음
• 얼마 전까지만 해도 남산동 등 일부 동네를 빼면 아파트 단지를 보기가 어려웠을 정도로 상업시설+주택/빌라 혼재로 난개발 지역이라고 함
• 현재는 중구 곳곳의 60~70년대 형성된 오래된 주택단지에 재개발 사업 활발, 주거단지 새롭게 변신중 (성내동, 남산동, 동인동 등)

 

 

• 중구 남산동 부근 특히나 재개발, 재건축이 많이 들어섬
• 완공 후 향후 5~10년 내 주변 상권도 주거지 위주로 많이 바뀔 것 같음

 

 

 

4. 대구 중구 시세분석 (평단가)

 

• 대구 구별 평단가 수성구 > 중구 > 서구 > 남구 > 달서구 > 동구 > 북구 > 달성군, 대구에서 2번째
• 중구 동별 평단가 대봉동 > 대신동 > 수창동 > 남산동

 

 

• 분 위지도 상 고가 아파트 (파란 점)들은 수성구에 대거 포집
• 그다음 순위 아파트 (빨간 점) 중구에 위치 多
• 북구와 동구는 회색, 노란 점 多

 

 

4-1. 대구 중구 최고가 아파트

 

 

 

4-1-1 청라 힐스 자이

 

• 대구 중구 신축 대장? 청라 힐스 자이 (23년 1월 입주 예정, 947세대)
• 더블 역세권, 남산초 큰길 건너가야 함
• 비슷한 층수, 21년 1월 9.12억, 최근 거래 22년 6월 6.94억 대략 2억 넘게 빠짐
• 본격 입주 장이 되면 더 빠지지는 않을까라는 개인적인 생각

 

 

 

4-1-2 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이

 

• 대구 중구 현재 대장, 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이 (2021년 입주, 987세대)
• 더블 역세권, 남산초 초품아 아파트
• 아직까지 가격 방어 잘하고 있음
• 최근 금리 인상으로 인해 전세 거래보다 반전세 거래가 많음
• 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이 뒤로 대구가톨릭대학교 유스티노 캠퍼스와 수녀원이 있어서 조용한 동네

 

 

초품아인 남산 롯데캐슬이 고평가?
VS
초품아는 아니지만 규모의 경제를 이룰 청라 힐스 자이가 저평가?

 

현재 매매가 7.1억, 전세가 4억 인 청라 힐스 자이와 매매가 9.1억 전세가 4.5억 인 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이를 비교했을 때 전세가가 비슷하다는 것은 실거주자의 수요를 반영했을 때 두 아파트의 입지가 비슷하다는 것을 나타낼 것입니다. 그러나, 매매가는 2억 정도 벌어져있는데, 과연 입주가 다 끝나고 대구 부동산 시장이 어느정도 정상화되었을 때 어떤 아파트에 키 맞추기를 할지 궁금한데요. 

 

나름대로 분석해본 결과, 입지 면에서는 홀로 있는 남산 롯데캐슬보다는 개인적으로 여러 대규모 아파트가 모여 있어 상권이나 생활시설 면에서 더 발전 가능성이 높아 규모의 경제를 보여줄 청라 힐스 자이 쪽이 선호도가 높지 않을까 조심스레 생각해봅니다. 

 

 

4-2 대구 동구 최고가 아파트

 

 

 

4-2-1 더샵 디어엘로

 

• 대구 동구 대장 더샵 디어엘로 (24년 4월 입주 예정, 1,190세대)
• 효신초 걸어서 5~10분 거리, 지하철은 동대구역과 범어역 걸어서 20~25분
• 21년 9월 8.3억, 최근 거래 22년 7월 6.53억 -> 대략 1.8억 정도 빠짐 
• 수성구 학원가 접근성이 좋음 (자차 이동 시)

 

 

 

4-3 대구 북구 최고가 아파트

 

 

 

4-3-1 오페라 삼정그린코아 더베스트

 

• 대구 북구 대장 오페라 삼정그린코아 더 베스트 (2017년 입주, 578세대)
• 칠성초 걸어서 8분, 대구역과 북구청역 모두 25분 정도 소요
• 같은 층수, 20년 12월 최고가 8.8억, 최근 거래가 22년 3월 6.6억 (2.2억 정도 빠짐)

 

 

• 오페라삼정그린코아더베스트
• 현재 네이버 부동산 기준, 비슷한 층수 기준
• 매매 6.8억, 전세 5.5억 갭 1.3억으로 투자가능

 

 

 

이상 대구 중구 아파트 분위기에 대해 살펴보았습니다. 대구 전반적으로도, 대구 중구만 봐도 현재 대구 부동산 시장은 분위기가 하락장에 들어간 모습처럼 보입니다. 기회를 잡기 위해서는 놓지 않고, 지속적인 흐름 관찰이 중요한 것 같습니다. 대구 중구를 이어 다음은 대구 달서구 지역 분석을 해보도록 하겠습니다.