안녕하세요. 유니템입니다.
오늘은 단디 하자 2기 부울경 부동산 스터디 숙제로, 용도지역 및 도시지역에 분류되는 주거지역과 상업지역의 구분에 대해 알아보도록 하겠습니다.
용도지역이란
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고, 공공복리 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다.
용도지역의 구분
용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 나뉘게 됩니다. 각 지역들은 더 세부적으로 나뉘게 됩니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘게 되고, 관리지역은 보전관리, 생산관리, 계획관리로 나뉩니다. 그 외 농림지역과 자연환경 보전지역이 있습니다. 도시지역에 대해서는 주거지역과 상업 지역에 대해서만 아래에서 더 세부적으로 알아보겠습니다.
도시 지역 구분을 보시기 전에 용적률, 건폐율 용어가 헷갈리신다면 아래 링크 참고하시기 바랍니다.
2022.06.14 - [Investment/부동산] - 용적률, 건폐율, 대지지분, 대지면적, 건축면적, 연면적 부동산 용어 정리 (단디하자 2기 부울경 부동산 스터디 숙제)
용적률, 건폐율, 대지지분, 대지면적, 건축면적, 연면적 부동산 용어 정리 (단디하자 2기 부울경
안녕하세요. 유니템입니다. 오늘은 제가 부동산 책을 읽거나 설명을 들을 때 헷갈리거나 정확하게 이해하고 있지 않은 부동산 용어들에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 대지면적 대지면적의 대
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도시 지역의 구분 (주거 지역과 상업 지역 위주)
1. 주거지역
주거지역이란 도시 지역 내에서 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역입니다. 따라서 일상생활에 필요한 교육시설, 공공시설 등에 대한 접근성과 이용의 편리성을 확보하여 해당 주거지역에 거주하는 주민들에게 불편함이 없도록 계획합니다. 주거지역은 전용 주거지역 (제1종, 제2종 전용 주거지역), 일반주거지역 (제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역)과 준주거지역으로 분류되는데 아래와 같은 차이점이 있습니다.
| 주거지역 | 구분 | 상세설명 | 용적률 | 건폐율 | |
| 전용주거지역 (양호한 주거환경 보호 위해) |
제1종 전용주거지역 | 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | 50 ~ 100% 이하 | 50% 이하 |
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| 제2종 전용주거지역 | 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | 100 ~ 150% 이하 | |||
| 일반주거지역 (편리한 주거환경 조성하기 위해) |
제1종 일반주거지역 | 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | 100 ~ 200% 이하 | 60% 이하 |
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| 제2종 일반주거지역 | 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | 150 ~ 250% 이하 | |||
| 제3종 일반주거지역 | 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | 200 ~ 300% 이하 | 50% 이하 | ||
| 준주거지역 | 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 (주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역) | 200 ~ 500% 이하 | 70% 이하 | ||
표를 보시면 알겠지만 일반주거지역이 전용 주거지역보다 용적률과 건폐율이 높아 토지 활용도가 높기 때문에 주민들이 거주하고 생활하기에 더 편리한 편입니다. 전용 주거지역은 단독주택인지 공동주택인지에 따라 나뉘는 반면, 일반 주거지역은 높이에 따라 나뉘기도 합니다. 일반주거지역의 높이 제한은 아래 표를 참고해주시면 되는데 1종에서 3종까지 숫자가 커짐에 따라, 지을 수 있는 높이도 높아진다고 생각하시면 됩니다.
일반주거지역의 높이 제한
| 구분 | 상세설명 | 층수 제한 및 특징 | |
| 일반주거지역 (편리한 주거환경 조성하기 위해) |
제1종 일반주거지역 | 저층주택을 중심 | 4층 이하 주택 (다만, 필로티 공법으로 건축 시, 5층까지 가능) 단독주택, 다세대 주택과 1종 근린생활시설 (슈퍼, 목욕탕, 의원 등) |
| 제2종 일반주거지역 | 중층주택을 중심 | 18층 이하 주택 단독주택, 소형층 및 중형층 아파트와 같은 공동주택 |
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| 제3종 일반주거지역 | 중고층주택을 중심 | 층수 제한 X 중형층 및 고층 아파트 |
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2. 상업지역
상업지역이란 도시 지역 내 상업 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다. 이는 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하여 도시의 경제활동의 중심이 되는 지역에 지정됩니다. 상업지역은 중심 상업지역, 일반 상업지역, 근린상업지역과 유통상업지역으로 나뉘게 됩니다.
아래 표를 보시면 중심 상업지역은 일반 상업지역에 비해 용적률과 건폐율이 높은 편입니다. 즉, 도심과 부도심의 상업 및 업무기능을 위해 더 많은 상업시설들이 들어올 수 있다는 뜻이겠죠.
| 상업 지역 |
구분 | 상세설명 | 용적률 | 건폐율 |
| 중심상업지역 | 도심, 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 | 400 ~ 1,500% 이하 | 90% 이하 |
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| 일반상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 | 300 ~ 1,300% 이하 | 80% 이하 | |
| 근린상업지역 | 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 | 200 ~ 900% 이하 | 70% 이하 |
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| 유통상업지역 | 도시내 또는 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 | 200 ~ 1,100% 이하 | 60% 이하 |
지적 편집도 활용해서 주거지역, 상업지역 찾아보기 (feat. 카카오 맵, 네이버 지도)
주변에 가장 많은 부분을 차지하고 있는 주거지역과 상업지역의 개념에 대해서 이제 어느 정도 감이 오셨겠죠? 그러면 이제 길을 지나가다가 여기가 주거지역인지 상업지역인지 또, 주거지역 중 몇 종인지, 어떤 상업지역인지는 눈으로 봐서 정확하게 모를 수 있습니다. 이럴 때 사용하기 좋은 카카오 맵이나 네이버 지도 상의 지적 편집도 사용 방법을 설명해드리겠습니다. 지적폅집도란 지적도를 편집해서 지도 어플 위에 보여주는 형태인데, 이는 각 지역의 용도와 경계를 색과 선으로 구분해둔 것으로 부동산 공부하기 위해서는 필수적으로 사용되는 도구입니다.
네이버 지도 지적 편집도
네이버 지도 어플을 열어 빨간색으로 제가 체크해둔 아이콘을 클릭하셔서 지적 편집도를 클릭하시면, 각 구역의 색과 구분 선이 보입니다.
카카오 맵 지적 편집도
카카오 맵도 마찬가지로 맵 어플을 열어 제가 빨간색 체크해둔 아이콘을 켜 주시고, 아래 지도 설정의 세부 정보에 지적 편집도를 켜주시면 됩니다.
해운대구 위주로 제가 캡처한 지적 편집도를 한번 같이 보시면 이해하는 데 도움이 될 것 같습니다. 우선, 해운대역을 기준으로 해운대 해수욕장을 가는 방면은 빨간색으로 상업지역을 뜻하고, 해리단길 방향 쪽으로는 노란색으로 제2종 일반 주거지역과 제3종 일반주거지역, 그리고 사진에는 보이지 않지만 줌 인하면 보이는 준주거지역으로 구성되어 있는 것을 알 수 있습니다.
사진에서 보이는 제2동 일반주거지역은 18층 이하의 소형, 중형 아파트가 들어서 있을 가능성이 높고, 제3종 일반주거지역에는 층수 제한이 없으니 고층 아파트가 들어서 있을 수 있겠죠? 또, 준주거지역으로 표시되어 있는 곳은 아래 오른쪽 사진에서 보면 해리단길인 것을 알 수 있는데, 해리단길은 주거 주택도 있지만 대부분 카페, 음식점으로 구성되어 있습니다. 따라서, 주거용도와 상업용 도로 혼합되어 있는 지역인 준주거지역으로 표시되어 있는 것을 알 수 있습니다.
해운대역 옆인 중동역을 보면, 중동역 바로 근처에는 일반 상업지역, 해운대 해수욕장 방면으로 내려가는 구역에는 근린상업지역으로 표시되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 일반 상업지역이 근린 상업지역에 비해 용적률과 건폐율이 높으니 더 많은 상업시설이 있다고 예상할 수 있겠죠? 또, 자세하게 다루지는 않았지만 도시 지역 내 포함되어 있는 자연녹지지역도 초록색으로 표시되어 있는 것을 볼 수 있네요.
이렇게 지도 어플의 지적 편집도를 활용하시면, 걸어 다니면서 뿐만 아니라 손품을 파실 때도, 각 지역의 용도와 구역을 파악해서 부동산 공부를 하는데 많은 도움이 될 것 같습니다. 이상, 용도지역의 구분, 도시지역의 구분, 주거지역 및 상업지역, 지적 편집도 사용 방법에 대해 알아보았는데, 저도 포스팅을 하면서 많은 공부가 되었는데 읽으시는 분들도 꼭 도움이 되시기 바랍니다~! 부동산 공부 파이팅..!ㅎㅎ