안녕하세요. 유니템입니다.
오늘은 제가 부동산 책을 읽거나 설명을 들을 때 헷갈리거나 정확하게 이해하고 있지 않은 부동산 용어들에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
대지면적
대지면적의 대지란 일반적으로 건축물(주택 등)을 지을 수 있는 토지를 말합니다. 대지 면적이란 건축물을 지을 수 있는 토지의 수평 면상 넓이를 말합니다. 대지면적은 건축물 자체의 면적뿐만 아니라 아파트를 예로 든다면, 아파트 단지 내 커뮤니티 시설, 공원, 놀이터, 주차장 등 모든 면적을 포함하여 아파트 단지가 위치하는 땅의 전체 면적입니다.
건축면적
건축면적이란 건축물 외벽, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 말하는데, 일반적으로 1층 바닥 면적으로 생각하시면 됩니다. 건축 면적은 대지면적과 다르게 건축물 자체의 면적만 보기 때문에 아파트 단지 내의 커뮤니티 시설, 공원 등을 제외하고 아파트 자체의 바닥 면적만을 말합니다.
연면적
연면적이란 간단하게 생각하면 건축물의 각 층의 바닥면적을 모두 더한 합계 면적을 말합니다. 예를 들어 20층짜리 아파트가 있는데 각 바닥면적이 30평인 건축물이면 이 건물의 연면적은 20층 X 30평 = 600평이라고 보면 됩니다. 연면적은 지상층뿐만 아니라 지하층도 있는 건물이라면 지하층도 포함해서 계산하여야 합니다.
다만, 아래에서 설명드릴 용어인 용적률을 산정할 때는 지하층 면적이나 거주인들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다고 합니다. 따라서 용적률 산정 시에는 지상층 연면적만을 계산하여 적용하게 됩니다. 또, 하나의 대지에 건축물이 둘 이상인 경우에는 이들 연면적의 합계를 구하여야 합니다. 아래에서 다시 한번 그림으로 설명드리도록 하겠습니다.
대지지분
대지지분이란 말 그대로 토지에 대한 지분, 공동주택 (아파트 등) 전체 대지면적을 총세대수로 나눠 등기부등본에 표시되는 면적을 말합니다. 즉, 아파트 단지 전체 대지 면적에 대해서 한 가구가 소유하고 있는 토지 지분입니다. 예를 들자면 한 아파트 단지의 대지면적이 20만 제곱미터이고, 세대 수가 400인 경우 가구당 대지지분은 50제곱미터가 되는 것입니다.
대지지분 = 총 대지면적 / 가구 수
등기부등본에 표시된 대지지분이 클수록 도시 내 각 가구의 토지 소유 지분이 크다는 뜻이기 때문에, 대지지분은 클수록 좋은 것입니다. 그리고, 일반적으로 대지지분이 크다는 말은 아파트 단지 내 가구수가 많지 않아, 낮은 층수에 동과 동 사이의 간격이 넓어 쾌적한 주거환경을 조성할 것입니다. 또, 대지지분이 높은 경우 용적률이 낮아서 기존 세대보다 많은 가구를 수용할 아파트를 조성하는 재건축 사업성 또한 좋을 확률이 높습니다.
건폐율
건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 building coverage 비율입니다. 즉, 쉽게 말해 대지면적에서 건축면적 (1층 바닥 면적) 이 차지하는 비율이라고 생각하시면 됩니다.
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100
건폐율은 아래 사진을 보시면 이해가 바로 될 것입니다. B 그림은 대지면적 (땅 면적)이 100일 때, 건축 면적 (1층 바닥 면적)이 50이라서 건폐율은 50%입니다. ( 50/100 X 50 = 50 ) 건폐율은 1층 바닥 면적을 기준으로 계산하는 것이기에 층수에 따라 건폐율이 바뀌지 않는다는 점을 2층 건물인 그림 C와 4층 건물인 그림 D를 통해 알 수 있습니다.
국토계획법에서는 토지를 더 효율적으로 관리하기 위해 용도지역의 구분에 따라 건폐율을 제한하고 있습니다. 용도지역의 구분에 대해 더 자세하게 알고 싶으시면 아래 포스팅 글 참고하시기 바랍니다.
용도지역 내 도시지역의 구분, 주거지역 (전용주거, 일반주거, 준주거) 및 상업지역의 구분, 카카
안녕하세요. 유니템입니다. 오늘은 단디 하자 2기 부울경 부동산 스터디 숙제로, 용도지역 및 도시지역에 분류되는 주거지역과 상업지역의 구분에 대해 알아보도록 하겠습니다. 용도지역이란
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용도지역의 구분에 따른 건폐율 최대한도
이해를 돕기 위해 위의 표를 보고, 예시를 하나 들어보겠습니다. 제2종 일반주거지역에 대지면적 500제곱미터인 건축물이 있다고 가정해봅시다. 해당 건물의 건축면적, 즉 1층 바닥면적은 150 제곱미터입니다. 이때 제2종 일반주거지역 법적 기준 건폐율 최대한도 60% 기준을 맞춘다면 바닥면적을 얼마나 확장할 수 있을까요?
간단하게 대지면적 500제곱미터의 60% 건폐율을 적용하면 최대 건축면적은 300제곱미터입니다. 300제곱미터까지 바닥면적을 넓힐 수 있으니 기존의 150제곱미터의 건물을 150제곱미터만큼의 면적을 더 늘릴 수 있다고 생각하시면 됩니다.
건폐율은 계산식을 보면 알겠지만, 입체적인 규모를 가늠할 수 없고 위에서 아래를 내다보는 것과 같은 평면적인 규모만 파악할 수 있습니다. 전체 건물의 층수나 각 층수의 면적인 연면적을 알 수 있게 해주는 도구는 용적률인데 아래에서 알아보겠습니다.
용적률
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 연면적은 건물 각 층 바닥 면적의 합입니다. 위에서 설명드린 것과 같이 용적률을 계산할 때는 건물에 지하층이 있어도 제외하고 지상층의 바닥 면적의 합으로 계산을 하게 됩니다.
용적률 = 지상층 연면적 / 대지 면적 X 100
아래의 그림 예시를 통해 설명드리자면, 그림 B의 대지 면적을 100이라고 했을 때, 연면적은 1층 바닥 면적 100과 2층 바닥 면적 100의 합계인 200으로 용적률은 200 / 100 X 100 = 200으로 용적률 200%가 나오게 됩니다. 그림 F와 같은 경우에는 바닥 면적이 200, 각 층의 바닥 면적이 100으로 연면적 600이니, 용적률은 300%가 나옵니다.
용적률이 낮다는 것은 대지면적에서 연면적이 작다는 것을 의미하는데, 이는 곳 층수가 낮고 가구 수가 적다는 의미를 하기도 합니다. 따라서, 층수를 높여 세대수를 늘려 이익을 보려고 하는 재건축 사업에서는 일반적으로 용적률이 낮은 곳이 유리하다고 합니다.
용도지역의 구분에 따른 용적률 최대한도
용적률 또한 건폐율처럼 법으로 용도지역의 구분에 따라 용적률 제한을 지정해놓았습니다.
용적률과 건폐율 두 아파트 비교 예시
용적률과 건폐율을 설명하면서 용적률이 낮아야 재건축 사업성이 좋다는 내용을 말씀드렸는데, 부산 동래구에 있는 두 아파트 비교를 통해 설명드리겠습니다. 동래 효성 해링턴 플레이스 아파트와 동래 럭키 아파트입니다. 동래구 럭키아파트는 동래역과 인접하여 좋은 입지를 가지고 있는 내륙 대장이라고도 불리고 있는데, 럭키 아파트는 재건축 사업 재개를 준비 중인 아파트입니다. 다만, 2020년 재건축 안전진단 현지조사에서 안전 등급이 높게 나와서 현재는 지연되고 있는 상황인데, 안전진단 기준을 낮춰주면 재건축 사업이 진행될 가능성이 높겠죠?
위의 지도를 보시면, 효성해링턴은 상업지역에 위치하여 주상복합 아파트이고, 럭키아파트는 주거지역에 있는 일반 아파트라는 것을 알 수 있습니다. 지도상 동래 럭키가 효성해링턴보다 대지면적이 훨씬 넓은 것을 알 수 있습니다. 대지면적이 좁은 효성해링턴은 고층 아파트, 동래 럭키는 저층 아파트입니다. 제가 갖고 온 아파트들의 실제 사진만 봐도, 효성해링턴은 고층이어서 세로 사진, 동래 럭키는 저층 이어 가로 사진을 첨부하게 되었습니다.
호갱 노노 어플에서 용적률과 건폐율을 볼 수 있는데, 효성해링턴은 무려 758%라는 용적률과 건폐율 49%, 동래 럭키는 용적률 201%, 건폐율 19%를 보여주고 있습니다. 용적률과 건폐율을 봤을 때, 효성해링턴은 동래 럭키에 비해 빽빽하게 지어졌을 것이고, 고층이기에 멋진 뷰를 볼 수 있을 것입니다. 동래 럭키는 비교적 동과 동 사이의 간격이 넓어 쾌적한 느낌을 줄 수 있을 것입니다.
가격적인 측면에서는, 2019년 신식 아파트인 효성해링턴은 35평 기준 최근 거래가가 7억 후반에서 8억대인 반면, 1983년에 지은 구축 아파트인 동래 럭키는 33평 기준 최근 거래가 대략 11억을 보여주고 있습니다. 외관상으로는 효성 해링턴이 신축 아파트라서 선호도가 높겠지만, 가격 면에서는 재건축 사업성이 너무나도 좋은 오래된 럭키 아파트가 우세합니다.
동래 럭키 아파트는 제3종 일반주거지역으로 분류되고 있습니다. 제3종 일반주거지역은 법적으로 용적률 200% 이상 ~ 300% 이하, 건폐율 50% 이하의 기준을 충족하여야 하는데, 이는 곧 현 아파트보다 99% 높은 용적률과, 31% 높은 건폐율을 가진 신축 아파트를 지을 수 있는 곳이라는 뜻입니다. 사업성이 매우 우수하죠!
오늘은 대지면적, 건축면적, 연면적, 대지지분, 용적률과 건폐율에 대해서 알아보았는데요~ 저도 공부하는 입장에서 포스팅을 하면서 제 머릿속에 더 잘 들어오는 것 같습니다. 공부했던 걸 까먹지 않길 바라면서 이상 글을 마쳐보도록 하겠습니다. 모두 부동산 공부 파이팅 하시길 바랍니다~!ㅎㅎ