경기도 화성시 평당가, 분위지도, 최고가 아파트 등 (feat. 동탄2신도시)

안녕하세요~!
경기도 화성시 평당가, 분위지도, 최고가 아파트에 대해 공부해보았습니다.

1. 평당가

현재 경기도는 평당가 1,847만으로 지난 달 평택 공부를 했을 당시 평당가 1,915만과 비교했을 때 하락을 한 모습을 보여주고 있습니다. 어디까지 평당가가 떨어질지 공부를 매달 하면서 지속적으로 모니터링해보면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.

2022년 11월 기준 평당가) 서울 4,140만 > 경기 1,847만 > 세종 1,602만 > 부산 1,399만 > 인천 1,376만 > 대전 1,203만

화성시는 평당가 1,847만에 못미치는 1,636만인데, 화성시가 워낙 동서로 넓다보니 평당가의 편차가 굉장히 심해 이와 같은 숫자를 나타내고 있습니다.

위는 법정동으로 나타나 있는데, 청계동 > 오산동 > 영천동 > 송동 > 산척동 > 석우동 > 반송동 등 순으로 동탄 2 신도시에 평당가가 비교적 높은 모습을 나타내고 있습니다. 그중 청계동은 2,467만으로 동탄2신도시가 들어올 때 시범 단지라 가장 일찍 입주한 동시에 가장 입지가 좋을 것으로 예상됩니다.

화성시는 평당가에 편차가 굉장히 큰데, 향남읍 1,173만, 정남면 618만을 보시면 알 수 있습니다. 향남읍은 화성시 서쪽에 위치하고 있습니다.

2. 분위지도

*평당가 높은 순: 파란 점 > 빨간 점 > 노란 점 > 회색점

화성시 분위지도를 보면 거주지역이 대부분 동 생활권에 몰려있음을 알 수 있다. 병점, 1 동탄, 2동탄에 몰려있는데 그중에서도 파란 점(가장 높은 평당가)은 대부분 2 동탄에 몰려있습니다. 빨간 점 (파란 점 다음으로 높은 평당가)은 2 동탄, 1 동탄에 고르게 분포되어 있고, 병점에는 주로 노란 점으로 표시되어 있습니다.

이를 통해 동탄 2 신도시가 화성시 내 거주 선호도가 가장 높음을 알 수 있습니다.

동 생활권 부분을 확대해보면 동탄역과 가까울수록 평당가가 높고, 멀수록 평당가가 낮은 모습입니다. 또한, 자연환경 또한 중요하다는 걸 보여주는 동탄 호수 근처로도 평당가가 높게 형성되어 있습니다.

3. 최고가 아파트

20년 1월 1일 ~ 22년 11월 29일 기준, 31~35평 화성시 내 최고가 아파트를 살펴보면, 1위 동탄역시범더샵센트럴시티, 2위 동탄역린스트라우스, 3위 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지이고, 4위~10위는 동탄역시범우남퍼스트빌, 동탄역롯데캐슬, 동탄역시범대원칸타빌, 동탄역반도유보라아이비파크7차, 더레이크시티부영3단지, 동탄역반도보유보라아이비파크6차/5차 순입니다.

대부분의 아파트 이름에 동탄역이 들어가 있고, 그렇지 않으면 동탄 호수를 나타내는 더레이크라는 명칭이 들어가 있는 만큼 동탄역과 동탄 호수가 중요한 입지의 역할을 나타내고 있음을 알 수 있습니다.

지도상 위치를 나타내 보면, 분위지도에서 파란 점을 나타내는 아파트 대부분 동탄역 주변에 위치하고 있습니다. 최고가는 대부분 12~14억대를 찍었었는데, 현재로서는 많이 하락한 상태입니다. 신도시답게 입주시기는 대부분 2015~2021년 사이의 아파트입니다.

3-1. 1~4위 최고가 아파트

동탄역 도보권으로 우남퍼스트빌, 더샵 센트럴, 한화 꿈에 그린 아파트가 있는데, 이를 사람들은 우/포/한으로 부른다고 합니다. 조사해본 결과 젊은 층은 더샵을 선호하고, 자녀가 있는 중년층은 한화 꿈에그린을 선호한다고 합니다. 한화꿈에 그린이 단지 조경 같은 부분이 좋다고 하더라고요.

1~4위 아파트 입지를 분석해보면, 동탄역 도보권, 롯데백화점, 이마트 트레이더스, CGV, 청계 중앙공원, 학원가, 리베라 CC에 근접해 있습니다.

아파트 사이사이에 학교를 중심으로 학원가가 형성되어 있어, 자녀를 키우기 좋을 것 같습니다.

동탄역시범우남퍼스트빌만 아인초등학교 배정입니다. 아인초등학교는 학급당 인원이 27.3명으로 나머지 세 아파트가 배정받는 화성청계초등학교보다 과밀로 보입니다.

동탄역린스트라우스, 동탄역시범더샵센트럴시티, 시범한화꿈에그린프레스티지는 모두 화성청계초등학교에 배정받고 학급당 인원이 25.6명에, 바로 옆에 청계중학교도 있습니다. 초, 중학교를 가까운 곳에서 다닐 수 있는 장점이 있습니다.

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동탄역시범더샵센트럴시티
2015년, 874세대
최고가 14.8억, 네이버 호가 기준 12억, 22년 10월 실거래가 기준 10억

우, 포, 화는 2015년 식 아파트로 그중 더샵이 최고 14.8억을 찍으며 최고가 1위 아파트로 자리 잡고 있습니다. 다만 현재 22년 11월 실거래가 10억이 찍히면서 최고가 대비 4.8억, 32% 정도 빠진 모습입니다. 경기도가 조정을 많이 받고 있다는 걸 잘 보여주고 있습니다. 그리고 네이버 호가와 실거래가의 차이가 있는 것이 매도자는 아직까지 높은 호가로 집을 매도하고 싶어 하지만, 실제 매수자는 그 가격을 받아주지 않는 모습을 잘 보여주고 있는 것 같습니다.

갭은 매매 10억에 전세 4.8억으로 전세가율 48%로 낮은 전세가율을 보입니다. 투자로 들어가기에는 자본금이 너무 큰 것 같습니다.

동탄역, 롯데백화점까지 도보 13분, 청계초등학교까지 도보 5분입니다.

동탄역린스트라우스
2018년, 617세대
최고가 14.5억, 네이버 호가 기준 10억

동탄역린스트라우스는 우포 한과 다르게 주상복합 아파트에, 2021년 신축입니다. 최근에 매매거래는 이루어지지 않아 12% 정도 빠진 모습이고, 전세가율은 무려 21.3%입니다. 갭이 10억 가까이네요. 다만, 최고가 14.5억 대비 현재 네이버 매물 기준 10억이면 린스타라우스 또한 더샵과 비슷한 하락률을 보이는 것 같습니다.

린스트라우스는 동탄역 초역세권 아파트에, 청계초는 도보 11분 정도 걸립니다.

동탄역시범한화꿈에그린프레스티지
2015년, 1817세대
최고가 14.5억, 네이버 호가 기준 9.5억~10억, 22년 11월 실거래가 기준 8.8억

한화꿈에그린은 최고가 14.5억을 찍었지만 최근 거래가 8.8억에 거래되면서 약 40% 하락률을 보이고 있습니다. 더샵보다 하락률이 쎈 모습으로 무려 5억 가량이 빠졌습니다. 갭은 더샵과 비슷하게 전세가율 45.5% 정도이며, 5억 정도의 투자금이 필요하네요.

한화는 동탄역 도보 18분, 청계초 도보 5분입니다. 동탄역까지 걸어가면 꽤 멀다는 생각이 들긴 할 것 같습니다.

동탄역시범우남퍼스트빌
2015년, 1442세대
최고가 14.4억, 네이버 호가 기준 10억, 22년 11월 실거래가 기준 9.2억

4위 아파트인 동탄역시범우남퍼스트빌은 최고가 14.4억을 찍고 최근 9.2억에 거래되어 약 36% 정도의 하락률을 보이고 있습니다. 한화의 그래프와 거의 유사한 모습입니다. 갭 또한 43.5%로 비슷하게 투자금 5억 정도 필요합니다.

동탄역 도보 13분이 걸리며, 아인초까지는 도보 10분 정도 소요됩니다.


이상 화성시 평당가, 분위지도, 최고가 아파트를 알아보았는데, 화성시라고 하기보단 동탄에 대해 공부한 느낌이 듭니다. 동탄에 주거지역이 발달되어 있고, 거주 선호도가 높은 곳이기 때문에 다음에 임장으로 꼭 한번 방문해보고 싶네요. 현재 최고가 대비 많이 하락한 지역 중 하나로, 앞으로도 어떻게 변화가 이루어질지 궁금해지는 곳입니다.