부동산 공부 책 서평 (본깨적) '부동산 투자 이렇게 쉬웠어?'

 

 

안녕하세요. 유니템입니다!

 

오늘은 진~짜 오랜만에 부동산 공부 책 서평을 써보려고 합니다. 시중에 너무나도 많은 부동산 투자 책이 나와있는데, 그중에서도 유튜브에도 자주 나오시는 부룡님의 책을 선택해보았습니다. 이번 포스팅에는 본. 깨. 적 방식으로 본 것 / 깨달은 것 / 적용할 것 세 가지 형식으로 나눠서 써볼게요. 

 

 

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?
신현강(부룡) 지음 / 송희창 감수

 

 

 

 

목차

1단계 부동산 투자를 위한 기초를 다져라
2단계 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!
3단계 1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!
4단계 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!

 

 

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본 것

 

 

투자 수요가 유입되는 곳에서 큰 수익이 나온다.
부동산은 주거 목적을 위한 '실수요'와 수익을 얻기 위한 '투자 수요'라는 두 가지 수요가 함께 존재합니다. 투자 수요가 얼마나 유입될 것인지는 정확히 알 수 없지만, 투자 수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대됩니다. 

 

급매물이 출현하는 시기를 노려라
평상시 급매물 찾기 - 비수기를 노리기 (휴가철인 8월과 겨울인 11월~1월) (반대로 매도인이라면 비수기 피하기)
신규 택지지구의 입주시기 (택지 지구의 인프라는 시간이 지나야 비로소 사람들이 바라는 생활권의 모습을 갖추기 때문에 앞으로 수요가 변화할 곳으로 딱이다)
분양권 시장에서 전매 제한이 풀리는 시기 

 

KB 시세 조회하기
아파트를 사거나 전세 입주를 위해 대출을 받아야 할 때 KB 시세 기준으로 대출 가능 금액 (KB 일반 평균가의 70% 이내)로 결정된다. KB 시세가 현시가 반영이 느려도 KB 시세를 봐야 할 이유!

 

아파트 VS 아파텔
아파트의 분양 면적 = 공급면적 = 전용 면적 + 주거 공용 면적
아파텔의 분양 면적 = 계약 면적 = 전용 면적 + 주거 공용 면적 + 기타 공용 면적
*기타 공용 면적은 단지 내 전체 세대가 공동으로 사용하는 공간 (예를 들어, 주차장)
아파트와 아파텔의 전용 면적은 같은 분양 평수라도 아파트의 전용률이 더 높음 주의!

 

선호하는 평형은 지역에 따라 다르다
부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 임대를 목적으로 한다면 (20~30대 회사원이나 신혼부부) 교통이 편리하고 편의 시설이 많은 지역의 중소형 위주로 접근하는 것이 좋다.

 

매물이 많고 영업 능력이 뛰어난 중개업소를 찾아라
'코너'에 위치한 중개업소는 상가의 높은 임대료를 지불하고도 유지할 정도라면 영업이 잘 된다는 점을 알 수 있다. 다만, 거래량 신고 1위인 중개업소가 아파트 상가 뒤편의 외진 곳에 자리하고 있는 곳도 있으니 외관만 보고 판단해서는 안되긴 하다고 한다. 

 

구두 계약에 따른 가계약금도 계약금으로 인정한다
계약을 파기하려면 약적 계약금의 배액을 보상해야 하는데, 이때 가계약금도 계약금으로 인정하기 때문에 좋은 물건이라고 생각 들면 가계약금이라도 빨리 입금해서 선점하는 것이 유리하다.

 

학군 투자의 핵심 키워드는 '초등학교'
신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설초등학교와 중, 고등학교 2개 이상 몰려 있는 곳이 선호도가 높다. 그리고 초등학교는 명문학교라는 이미지도 중요하지만 안전도와 밀접한 통학거리가 중요하다. 

 

계획 발표, 착공, 준공 3승 법칙
지하철 개통 과정 중 계획 발표, 착공, 준공 세 단계를 걸쳐 인근의 집값이 오르는 현상을 3승 법칙이라고 말한다. 이때 가장 많이 오르는 시기는 불확실성이 해소되는 시점인 계획 발표 단계이다. 

 

부동산 시장 사이클
경기 사이클은 일반적으로 불황, 회복, 호황, 후퇴의 네 단계를 거치는 반면, 부동산 시장 사이클은 침체기, 회복기, 상승기, 급등기의 네 단계를 거쳐 순환한다.

 

 

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깨달은 것

 

 

수요는 또 다른 수요를 부른다.
어떤 지역에 대한 수요가 늘면 관심이 없던 사람들도 동조 심리 (많은 사람들이 하는 것을 따라 하면 최소한 손해는 안 본다.)에 끌려 타인을 따라서 매수하는 현상이 나타나 가격이 추가로 상승하는 경우가 많습니다. 진정한 고수는 앞으로 수요가 변화할 지역을 먼저 찾는데 집중 (대중들이 확신을 갖지 못하는 물건에서 장점을 찾고 불안 요소를 제거함으로써 투자 가치를 발견)하고, 다른 사람들이 뒤늦게 관심을 가져 매수하기 시작하면 상승분 전체를 고스란히 수익으로 취할 수 있습니다. 

 

부동산으로 남을 따라 사본적은 아직 없지만, 주식이나 코인의 경우 전형적인 개미 투자자처럼 이미 급격하게 상승한 종목에 올라타서 손해를 본 종목들이 있습니다. (아직도 과거의 실수를 만회하기 위해 노력하고 있죠 ㅎㅎ..) 부동산에 있어서도 이런 실수를 저지르지 않기 위해 미리 저평가되어 있어 향후에 오를 가능성이 많은 곳을 찾으려고 노력해야겠다는 생각 들었습니다. 

 

 

수익형 투자와 시세 차익형 투자를 병행하라.
1단계. 현금 흐름 투자와 시세 차익 투자 병행
2단계. 1단계에서 얻은 시세 차익으로 다른 투자 물건 매입
3단계. 새로운 투자로 현금 흐름과 시세 차익 추가로 발생

 

수익형이나 시세 차익형 둘 중 하나를 선택해서 해야 된다고 생각했는데 같이 병행하는 방법이 있었습니다. 다만, 투자 시기에 따라 적절하게 분배해야 할 것 같았습니다. 침체기 때 매매가가 더 낮아진 걸 활용해 적은 자본금으로 월세를 받아 수익률을 높이고, 상승기로 전환될 시점에는 시세 차익형을 노릴만한 곳에 투자를 한다면 좋지 않을까 싶습니다. 

 

 

고수는 한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라 긴 시간 동안 실패 없이 꾸준히 투자한 사람
고수는 정부 정책의 전환으로 인한 시장의 변화 가능성을 항상 염두에 두어, 일확천금을 노리기보다는 리스크를 관리하면서 꾸준히 투자하는 게 더 큰 수익이 된다는 사실을 아는 사람이다. 

 

투자에 있어서 조급함을 느끼는 것은 제가 일확천금을 얻고 싶어서 그런 게 아닐까 라는 생각이 들었습니다. 부동산 투자야 말로 죽을 때까지 할 투자일 것 같아 초조한 마음을 비우고, 긴 호흡으로 꾸준히 봐야 되는 것 같습니다. 

 

 

적용할 것

 

 

급매물 투자 포인트 알아놓고 적용하기
1. 급매물 출현 시기 노리기
2. 관심 지역의 시세 정확하게 파악하기
3. 공인 중개사와 인적 네트워크 형성하기
4. 권리관계 및 물건 자체의 하자 여부 검토하기
5. 저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정 내리기

 

같은 평수라도 구조에 따라 시세 차익 다름 인지하기
아파트를 청약하거나 매수할 때 최대한 베이가 많은 것을 선택하는 것이 더 큰 시세 차익을 얻을 수 있다. (베이가 늘어나면 채광이 좋고 환기가 잘되고 발코니의 면적이 늘어나서 확장을 하면 전용 공간이 더 넓어짐)

 

협상의 기술을 발휘하기
부동산 거래가 사람 사이의 일이라 상대방이 공감할 수 있는 상황을 전달하여 나에게 유리한 조건으로 협상을 이끌 수 있다. 예를 들어, 나는 정말 사고 싶은데 배우자가 이 가격이 아니면 안 된다고 한다. 

 

지역 커뮤니티 가입하기
부동산 관련 카페나 지역 밀착형 카페에서 지역 내 개발 계획, 학군, 병원, 음식점 등에 대한 신설 정보를 실시간로 공유하기 때문에 가입해놓으면 내가 원하는 정보를 빠르게 캐치할 수 있다고 한다.

 

다음 매수인이 있을지 생각하고 매수하기
급매물에 대해 저평가 여부를 판단할 때, 본인의 입장에서만 생각할 것이 아니라 미래에 내가 현재 산 것 보다 더 높은 가격에 이곳을 살 사람이 있는지를 생각하여야 한다. 

 

저평가 부동산 찾는 방법 적용하기
1. 매매가 대비 전세가 비율에 따라 찾기
2. 급매물 찾기
3. 미래의 지역 변화를 예상하기
4. 경매 공매를 통해 스스로 저평가된 부동산으로 만들기
5. 생각을 확장하여 새로운 저평가 지역 찾기

 

정부의 정책 방향 관심 갖기
정부의 정책 방향에 따라 부동산에 대한 포지션도 다르게 가져야 하기 때문에, 정부의 정책 방향에 지속적으로 관심을 가져야 한다. 현재처럼 부동산 거래량이 적어 침체기일 때는 정부가 규제 완화 정책을 내놓고 있는데, (예로, 지방 광역시 조정지역 해제 실시) 그 시기에 맞게 전략을 잘 짜야할 것 같다. 

 

도시 기본 계획 보기
입지 분석을 할 때 종종 도시 기본 계획을 보곤 하는데, A급 지역을 찾을 때 중심지가 어디인지 한눈에 알 수 있고, 향후 그 지역을 어떻게 발전시키려는지 개발 방향을 예상해볼 수 있는 방법으로 적절한 것 같다. 

 

 

이렇게 본 / 깨 / 적 방식으로 부룡님의 책 후기를 적어보았는데, 이렇게 직접 글로 남기니 더 머리에 남는 느낌일 것 같습니다. 1 회독을 완성했지만, 나중에 또다시 꼭 읽어봐야 할 책일 것 같습니다. 처음 읽을 때와 두 번째 읽을 때는 제 스스로 받아들이는 느낌이 더 다를 것 같거든요! 책을 완독 하면 뿌듯하고, 얼른 다음 책을 읽고 싶어지는 이 느낌이 참 좋네요?ㅎㅎ