제주 지역분석 (제주시와 서귀포시 인구수, 공급 물량 및 미분양 물량, 학군 및 학원가, 재건축 현황, 아파트 평단가 등)

 

 

안녕하세요~ 유니템입니다.

 

 

제주도 여행 간 김에 급하게 계획에 없던 제주도 임장을 하고 왔는데, 임장기를 쓰기 앞서 간단하게 제주도 지역 분석 글을 써보도록 하겠습니다. 몇 달 전만 해도 여행가서 제가 임장을 하게 될 것이라고는 상상도 못했는데, 이제 타 지역을 가면, 임장을 여행 루트에 넣을 것 같은 기분이 듭니다 ㅎㅎ.. 뿌듯하기도 하고, 새로운 지역을 알아가는 게 재밌더라고요! 

 

 

1. 지역분석

 

• 대한민국 남서쪽에 위치한 섬 (제주시와 서귀포시로 나뉘어져 있음)
• 대한민국의 유일한 특별자치도
• 행정구역：4읍ㆍ3면ㆍ19동, 96리ㆍ507통, 4,294반
• 제주시 11,270세대, 서귀포시 3,235세대로 제주시에 대부분 인구 및 세대가 밀집해 있음

 

 

제주시 행정동

 

 

제주시 법정동

 

 

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2. 인구수 / 세대수 

 

인구수는 부동산에 있어 수요를 나타내기 때문에, 잘 봐야하는 도구입니다. 또 인구수 증가 혹은 감소의 요인은 일자리 증가나 감소, 지역 산업 분위기 등 여러 요소로 인해서 영향을 받기 때문에, 인구수 증감의 원인을 생각해보는 것도 좋은 것 같습니다. 

 

 

• 제주 인구 678,491명 (22년 7월 기준)
• 제주시 인구 493,898명 / 서귀포시 인구 184,593명
• 제주도 인구 70%가 제주시에 거주하고 있음
• 제주시, 서귀포시 모두 인구 증가 추세
• 제주에 세컨 하우스 혹은 퇴사 혹은 정년 이후 제주도 거주 수요가 늘어나서 인구수가 증가한게 아닐까 유추

 

 

 

• 인구수와 더불어 세대수 역시 증가 추세

 

 

• 노형동 > 이도2동 > 연동 > 아라동 > 애월읍 > 일도2동 > 삼양동 > 조천읍 > 화북동 > 외도동 > 한립음 > 오라동 > 구좌읍 등 순으로 인구수가 많음
• 삼양동, 아라동, 연동, 외도동, 조천읍, 한경면, 애월읍 등 위주로 인구수 증가

 

 

• 제주 연령별 인구 비율을 보면 제주시에 영유아~10대 비율이 19%로 17%인 서귀포시보다 조금 더 높음
• 30~50대 인구 비율은 서귀포시와 제주시 둘다 비슷함

 

 

 

3. 인구 전출입

 

인구의 전출입 지역을 보면, A 지역과 B 지역이 서로 대체지역임을 알 수 있습니다. 두 지역 간의 관계를 파악하기 용이한 정보입니다. 제주도 같은 경우는 순전입이 0.55%로 제주도에서 나가는 인구보다 들어오는 인구가 많습니다. 

 

 

• 제주도 전체로 봐도 순전입이 0.55%로 전입 > 전출
• 제주시 0.22% 순전입, 서귀포시 1.37% 순전입
• 서귀포시 같은 경우 제주시로 62.43%가 빠져 나가고, 타지에서 전입 인구가 많음
• 제주시 같은 경우 서귀포시에서 40.06%정도 유입 인구가 발생하고 있음

 

서귀포시 전출입 현황

제주시 전출입 현황

 

• 아래 전출, 전입 표를 보면 제주와 대체 지역을 알 수 있음
• 경기도 및 서울이 제주와 대체 지역으로 교류가 많이 되고 있는데, 전입 세대 > 전출 세대
• 경기도 같은 경우는 고양시, 용인시, 성남시, 수원시, 김포시 등 / 서울은 강서구, 영등포구, 강남구 등
•  의외로, 경남 창원시와 인구 교류 순위가 높음 (+ 경남 김해시)

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 공급 물량

 

공급 물량은 필수적으로 봐야하는 부동산 지표이죠! 보통 공급 물량이 많으면 전세가가 떨어지면서 매매가를 같이 끌고 내려갑니다. 따라서 투자를 하기 좋은 적기는 공급물량이 폭발하다가 급 감소하는 시기라고들 말하는데요~ 급 감소하는 시기를 알려면 지속적인 공부가 필요할 것 같습니다. 

 

 

• 제주도는 공급 물량이 2018년부터 적정 수요 대비 많지 않았음
• 2020년부터 2024년까지 거의 공급이 부족한 상태
• 제주 지역별 입주 물량을 보면 서귀포시보다 제주시에 공급 물량이 더 많음

 

 

• 22년 8월 현재부터 26년 12월까지 총 2000세대 정도 밖에 공급이 없음, 타지역 대 단지 아파트 하나 급의 물량 밖에 되지 않음
• 제주시 같은 경우에는 주로 연동, 노형동 쪽에 공급 有
• 서귀포시는 주로 대정읍, 중문동에 공급 有

 

 

 

• 제주 면적별 입주량을 보면 중형평수인 30~40평대가 많음
• 타 지역 분양 면적은 중소형 평수도 꽤나 많은데, 제주도는 의외로 20~30평대 물량이 적음
• 40~50평대, 50평 이상 평대 물량은 타 지역이랑 비슷하게 적음

 

 

• 제주 면적별 분양가격을 보면, 2021년 입주와 2023년 이후 입주 가격이 엄청나게 차이나는 걸 볼 수 있음
• 인건비, 자재비 등 인플레가 심각한 상황이니 당연한 현상이지만, 30~40평 같은 경우 대략 평당 800만원이 올랐음
• 제주도의 분양가가 이렇게 비쌀지 몰랐음
• 분양가 9억대인 아파트도 있는 걸 보고 매우 놀랐음..

5. 교통

 

제주도는 전국에서 하허호 번호판이 가장 많은 도시로, 도로 상 렌트카 비중이 굉장히 높습니다. 관광지로 많이 찾기 때문이죠. 또,  광역자치단체 중 유일하게 국도와 고속도로가 없는 지역입니다. 모조리 지방도로 격하 되었다고 합니다.  도로에 신호등이 적은 지역, 네거리에 신호등이 없거나 주황색 신호등이 점멸되고 있는 상황이 많고, 제주도 자체가 현무암 지형이어서 터널을 뚫기 힘들어 터널과 지하차도도 없습니다. 제주국제공항 앞에 공항입구 지하차도가 건설중인데 제주도의 최초 지하차도가 될 예정이라고 합니다. 

 

• 인구밀집 지역인 제주시 중심가 일대에는 교통 체증이 심각
• 특히, 출퇴근 시간에는 혼잡이 심함 (낮시간에도 심함)
• 제주도 거주민들은 자차 필수 (아마 예상컨대 최소 90% 이상은 자차 보유하고 있지 않을까 싶음)
• 제주 시내버스는 유일한 제주도의 유일한 대중교통, 버스 체계가 굉장히 잘 돼 있음
• 전국 광역자치단체 중에서 유일하게 철도가 없는 곳

 

 

• 제주도에 들어오기 위해 제주국제공항 이용
• 제주국제공항이 포화상태를 맞으면서 확장성 검토를 하였으나, 환경 문제로 2025년까지 서귀포시에 두번째 공항을 짓기로 함
• 선박을 타고 제주도 갈 수 있음 (목포시, 해남군, 완도군, 여수시 등에서 갈 수 있음)

 

 

 

 

 

 

6. 학원가 및 학교 (학업성취도 기준)

 

제주도는 대부분 학원가가 제주시에 밀집되어 있고, 제주시 내에서도 몇몇 군데에만 학원가가 많이 들어서 있었습니다. 제주도도 타 도시들처럼 학원가 주변으로 형성된 아파트 가격대가 꽤 높았습니다. 제주도 역시 학군이 부동산에 큰 영향을 끼치고 있었습니다. 

 

 

• 제주도 내 학원은 대부분 제주시에 밀집
• 이도이동, 일도이동, 아라일동 및 아라이동 주변 다수의 학원가 有
• 제주시 1위는 연동!!, 연동 옆 노형동에도 학원 多

 

 

• 서쪽에는 외도일동, 외도이동에도 학원가 위치하고 있음

 

 

 

제주시 중학교 및 고등학교를 학업성취도순으로 아실에서 들고와보았습니다. 학업성취도는 학생들의 평균 수준을 나타내기 때문에 아무래도 학업성취도 평균이 높을수록 선호도가 높은 학교라고 볼 수 있겠죠?

 

 

• 중학교 학업성취도순으로 보면 영평동의 신성여중, 노형동의 한라중, 일도이동의 제주동여중, 연동의 제주중앙중, 성산읍의 신산중, 애월읍의 신엄중 정도가 평균 85% 이상으로 선호도가 있는 학교로 보임
• 노형동, 연동, 일도이동 학원가가 형성 되어 있는 곳에 선호도 높은 학교 위치하고 있음

 

 

• 고등학교 학업성취도순으로 보면 용담상동 제주대학교사범대학부설고, 호근동의 서귀포여고, 애월읍의 제주외고, 이도이동의 제주중앙여고, 영평동의 신성여고, 아라일동 제주여고, 화북일동의 오현고, 서귀포시 대정읍의 대정고, 서귀포시 동홍동의 서귀포고, 봉개동의 대기고, 노형동의 제주제일고, 구좌읍의 세화고가 학업성취도 평가 평균 90%
• 학업성취도가 높은 고등학교도 대거 제주시에 위치, 중학교보다는 서귀포시에 선호도 높은 고등학교 다수 

 

 

• 듣기로 부자들 (학비 감당이 가능한) 자녀는 제주도 국제학교로 많이 보낸다고 함
• 제주 국제학교 학비 연 3~4천만원
• 등록금에는 스쿨버스비용, 기숙사 비용등이 제외된 비용이라고 함

 

 

 

 

 

 

 

7. 상권

 

 

• 상권 역시 제주시가 가장 활발하고, 서귀포시에도 중앙동, 정방동 쪽에는 활발함
• 제주시 내에서도 제주 행정기관이 위치한 이도2동, 이도1동, 삼도1동 등
• 학원가가 많은 연동, 노형동 등에 밀집되어 있음

 

 

 

8. 일자리 / 직장인 연봉

 

• 직장인 연봉 제주시 3,290만원 / 서귀포시 3,410명으로 서귀포시가 제주시 연봉보다 높음
• 종사자수는 제주시 72,219명 / 서귀포시 22,910명으로 제주시가 서귀포시 종사자 수의 3배 이상

 

 

• 생각보다 제주도에 고연봉 직장이 많았음, 대표적인게 카카오!
• 평균 연봉이 높은 순으로 본다면, 카카오 14,911만원, 제주반도체 9,125만원, 제주은행 8,908만원, 공무원연금공단 7,088만원, 제주국제자유도시개발센터 6,572만원 순으로 높음
• 제주도에 IT, 반도체, 금융, 공공기관, 병원 등 생각보다 다양한 회사들이 위치하고 있음

 

 

• 고용인원수로 봐도 카카오가 1등
• 카카오 3,513명, 제주항공 2,094명, 제주특별자치도교육청 1,799명, 람정제주개발 1,123명, 네오플 1,058명, 롯데관광개발본점 984명 순으로 고용 인원이 많음
• 아무래도 관광도시이다 보니 항공사, 관광관련 산업에서 고용인원이 많음

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 매매 및 전세 지수 / 미분양 물량

 

제주 매매 / 전세 지수

 

제주시의 매매 및 전세 지수를 보면 하락장 분위기인 다른 도시들과는 다르게 아직까지 보합 상태인 느낌입니다. 하지만 아래 주택 가격심리지수를 보면 매도세는 증가하고, 매수세는 감소하는 형태를 띠는 걸 보니, 제주 역시 하락장의 시작이 될수도 있을 것 같은 느낌이 듭니다. 아무리 공급이 적은 제주도라 할지라도, 전국의 부동산 시장 분위기가 좋지 않은 영향을 받는 것 같습니다. 

 

제주 주택가격심리지수

 

공급물량이 많은 대구 같은 도시만 미분양 물량이 많이 생기는 줄 알았는데, 공급물량이 적은 제주도 또한 미분양 발생 건수가 꽤나 높은 걸 알 수 있습니다. 제주도가 분양가가 꽤나 높기도 하고, 현재 시장 분위기가 좋지 않아서 일수도 있고 여러가지 영향이 있을 것 같은데요.

 

적정 공급량 대비 공급 물량을 보면 굉장히 부족해 보이지만, 부동산 역시 사람의 심리가 반영되기 때문에, 지금처럼 가격이 더 떨어질 것이라고 기대하는 상황에서는 가격이 저렴할지라도 사지 않는 분위기인 것 같습니다. 반대로 오를거라는 기대감이 있으면, 가격이 비싸더라도 사려고 하는 것이 사람 심리이기 때문에 시장 분위기의 영향력이 큰 것 같다고 느끼고 있습니다.

 

제주도 역시 투자를 한다면, 다른 도시들처럼 미분양 물량이 해소되는 시기에 기회를 잡을 수 있지 않을까 싶은 개인적인 생각입니다.

 

제주 아파트 미분양 추이

 

 

10. 재개발 / 재건축

 

• 제주시청의 재건축정비사업 및 소규모 재건축 현황 참고 (21.1.5.기준)
• 재건축사업 - 도남주공연립, 이도주공 1단지, 이도주공 2,3단지, 노형국민연립, 고려, 대지연립, 제원 아파트 등이 예정되어 있음
• 소규모재건축사업으로는 노형세기1차, 삼덕연립, 정한빌라, 탐라빌라, 인제 아파트, 우주 빌라 등이 예정되어 있음

 

 

11. 아파트 평단가 / 분위지도 / 최고가 아파트 

 

• 제주시 평단가 1,954만원 > 서귀포시 1,277만원
• 제주시 평단가가 압도적으로 높음 
• 제주도 지역분석을 직접 해보기 전에는 제주시 아파트 평단가가 이렇게 높을지 몰랐음

 

 

• 분위지도를 봐도, 파란점 (고가 아파트)들은 대거 제주시에 위치
• 제주시 내에서도 노형동, 연동 등에 다수 위치

 

 

• 제주, 31~35평 20년1월 부터 현재까지 최고가 아파트를 보면 대부분 연동, 노형동, 아라일동 多
• 1등인 e편한세상연동센트럴파크 1,2단지 같은 경우는 분양가가 9억 이상이었던 아파트로 한동안 뉴스에 떠들석 했음
• 대림 e편한세상2차, 1차 (연동), 해모로루엔 (노형동), 노형아이파크 (노형동), 아라KCC스위첸 (아라일동), 노형2차 아이파크 (노형동), 아라아이파크 (아라일동) 등 대부분 주변 학군이나 학원가로 인해 학부모 선호도가 높은 아파트임

 

 

 

제주도 지역분석은 이정도로 해보았습니다. 제주도를 관광지로만 인식하고 주로 여행만 하러 갔었는데, 이렇게 지역분석을 통해 아파트 공급 물량, 미분양 물량, 평단가, 학원가 등을 찾아보니 제가 제주시에 대한 편견이 많았던 것 같습니다. 육지가 아니고 도심지에 멀어서 가격대가 높지 않을 것이라고 생각했는데, 그건 큰 오산이었습니다. 도심가 멀지만, 세컨 하우스를 소유하고 자하는 부자들의 높은 수요, 도심 생활에 지쳐 제주도로 아예 이사가는 수요 등 생각보다 전입 수요가 많다는 걸 깨달았습니다. 

 

이래서 다양한 지역을 분석해보고, 아는 지역을 넓혀가는 것이 향후 부동산 투자에 있어 큰 도움이 될 것 같습니다!

이어서 제주도 간단한 임장기도 업로드 해보도록 하겠습니다~!