오랜만에 연대리님 과제를 블로그에 작성하는 것 같네요!
오늘은 연대리님의 엑셀 양식을 활용해서 전국 대장 아파트 시세 조사를 해보았습니다. 항상 렘군 영상을 보면 전국을 조사해서 거미줄처럼 서로 이어진 것을 조사해보라고 하는 말을 듣고, 해봐야지 해봐야지라는 생각은 있었는데, 시간도 오래 걸릴 것 같아 미루고만 있었는데 드디어 해보게 되었습니다!
전국 대장 아파트 시세 조사를 해보면서, 어떤 지역의 대장 아파트가 다른 아파트와 비교했을 때 현재 기준으로 저평가 지역인지 알아보겠습니다.
| 전국 대장 아파트 시세 조사 1. 광역시 (100만 이상 인구) 2. 50만 이상 인구 3. 30만 이상 인구 |
광역시 (100만 이상 인구)
100만 이상 인구는 부산, 인천, 대구, 대전, 광주, 울산, 경상남도 창원시입니다.
인구수: 부산 > 인천 > 대구 > 대전 > 광주 > 울산 > 창원
최고가 대비 하락률 순: 인천 > 울산=대전 > 대구 > 창원 > 부산 > 광주
저평가 지역
인천
인천은 인구수 295만인데, 송도 더샵 퍼스트 파크 10월 매매가는 9.7억으로 237만 도시 대구의 대장 아파트가 13.5억 인 것에 비하면 저평가되어 있는 것 같습니다. 최고가 대비 현재 대장 아파트가 34% 빠진 거면, 인천 내 다른 아파트들은 하락률이 더 클 것으로 예상됩니다.
인천의 하락 이유? 공급물량!
인천이 왜 이렇게 빠지고 있나 조사해보니, 우선 22년~23년 공급물량이 엄청나게 많습니다. 8월 9월부터 미분양도 2배 이상 늘어난 걸로 보입니다. 현재 주택 가격 심리지수도 매도세/매수세가 벌려져 있는 모습입니다. 악어 입이 굉장히 크죠! 인천 실거주라면 지금이 상위지역으로 갈아타기 좋은 시점이 아닌가라는 생각이 듭니다.
광주
광주는 143만 인구의 도시인데, 대장 아파트인 봉선 제일풍경채 엘리트파크가 현재 9.2억으로 144만 인구 대전의 대장 아파트 가격 10.1억에 못 미치고, 111만 인구 울산의 대장 9억 / 102만 인구 창원의 대장 9.2억과 비슷한 수준으로 저평가되어 있는 것 같습니다.
광주는 2022년에만 과잉 공급이고, 앞으로 향후 3년간은 물량이 적정 수요 아래입니다. 미분양 물량도 인천에 비하면 200개 아래로 많이 없는 모습이고요.
광주의 매매/전세 지수는 하락 시점에 돌입했는데, 향후 몇 년간 물량이 거의 없는 걸 보면 광주는 다른 지역보다는 조금 더 빨리 부동산 경기가 좋아질 수도 있지 않을까라는 생각이 듭니다.
50만 이상 인구수 지역 비교
인구수: 청주 > 제주 > 천안 > 전주 > 김해 > 포항
최고가 대비 하락률 순: 청주=포항 > 김해 > 제주 > 전주 > 천안
저평가 지역
청주
85만 인구인 청주는 최근 1년가 최고가도 7.7억 정도로 67만 인구, 제주 최고가가 10억을 찍은 것에 비하면 애초에 많이 오르지 않은 걸로 보입니다. 10월 매매가 기준으로 청주 대장인 두산위브 지웰시티 2차는 5.05억으로 50만 인구인 김해의 대장 아파트 가격과 비슷합니다. 엄청나게 저평가된 게 아닌가 의문이 듭니다.
청주는 21년부터 26년까지 입주 물량도 적정하고, 현재 충북의 주택 가격 심리지수를 보면, 악어 입이 조금 다물어지는 걸 볼 수 있습니다. (주황점, 초록점이 만나는 시점이 부동산 상승 시기) 청주가 현재 저평가 지역인 건 확실한 것 같고, 앞으로도 오를 여력이 있지 않을까요?
전주
65만 인구 전주의 대장 아파트인 전주효청대방노블랜드에코파크는 현재 5.9억으로 35만 인구 원주의 대장 아파트 5.87억과 비슷한 호가를 보이고 있습니다. 30 이상의 인구가 차이가 나는데 전주의 아파트가 저렴해 보입니다.
현재 전주시는 2018~2020년에 엄청난 입주장이었지만 2021년부터 2024년까지는 입주 물량이 적정 수요 아래입니다. 미분양 물량 역시 현재 제로인 모습이고요. 매매/전세지수를 봐도 다른 지역과는 다르게 변동률 그래프가 하락했다가 상승하고 있고, 매매/전세지수 역시 아직 꺾이지 않은 모습입니다.
향후 공급 물량도 없고, 미분양도 없이 저평가 되어 있으니 오를 가능성이 있다고 봐도 될까요?
김해
53만 인구 김해 대장 아파트인 연지공원푸르지오는 현재 5억으로, 35만 인구 양산 대장 아파트 5억과 가격이 같습니다.
김해는 23년, 25년에 과잉공급이지만, 다른 지역과 비교했을 때 엄청난 과잉공급은 아닌 것 같습니다. 다만, 현재 미분양 물량이 꽤나 있는 모습이고, 매매/전세 지수 역시 하락하고 있습니다.
최근 3개월 전국 기 갭 투자 증가 지역 5위에 김해시가 있습니다. 25년도에 물량이 꽤 있지만, 투자자들은 김해가 저평가되어 있다고 보고 들어간 것일까요?
포항
50만 인구 포항의 대장 아파트 포항자이는 현재 4.2억 호가를 보이고 있습니다. 그에 반해 35만 인구 원주시 대장 5.87억 / 35만 인구 양산의 대장 5억 / 34만 인구 진주의 대장 5.5억 / 32만 인구 아산의 대장 7.8억이면 상당히 저평가받고 있는 것 같습니다.
포항은 21,22년 물량의 거의 없고 24년에 과잉 공급 예정입니다. 다만 현재 미분양 물량이 급등한 것은 24년에 입주 예정인 아파트가 분양했을 때 청약 미달이 떠서 그런 게 아닌가 예상해봅니다.
청약 홈에서 가장 최근 포항 아파트 분양 건, 포항 푸르지오 마린시티 경쟁률을 찾아봤는데 전 평형이 미달이네요. 다만, 지도상 포항의 도심지와 먼 외곽에 위치해서 좋은 입지는 아닌 게 분명한 것 같습니다. 분위기가 좋을 때는 이런 외곽에 위치한 아파트도 미분양이 뜨지 않지만, 현재와 같이 시장이 좋지 않을 때는 명백하게 입지가 중요하다는 걸 알 수 있는 것 같아요.
포항은 24년에 물량이 많기 때문에 저평가 지역이긴 하지만 지금 투자로 들어가기에 제 기준에는 리스크가 있다고 보입니다.
30만 이상 인구수 지역 비교
인구수: 구미 > 세종 > 원주 > 양산 > 진주 > 아산
최고가 대비 하락률 순: 양산 > 진주 > 구미 > 세종 > 아산 > 원주
저평가 지역
구미
구미는 인구 40만도시로 대장 아파트인 도량 롯데캐슬 골드파크가 4억입니다. 이는 같은 30만 인구 이상의 도시 중 가장 낮은 호가이며, 26만 인구 군산의 대장 4억 / 25만 인구 경주의 대장 4.1억 / 23만 인구 거제의 대장 4.1억과 비슷한 수준입니다.
구미는 20년도부터 23년까지는 물량이 부족하지만, 24/25년에 과잉공급입니다. 현재 미분양 물량도 적은 편으로 보입니다.
구미 역시 다른 지역과 마찬가지로 변동률이나 지수가 꺾이는 모습입니다. 구미가 저렴해 보이는 가격이지만 24, 25년 입주장이 있어서 투자하기에는 조심스럽지 않을까라는 생각이 들었어요.
현재 인천, 광주 / 청주, 전주, 김해, 포항 / 구미 정도가 저평가 지역인 것으로 보입니다. (개인적인 생각)
앞으로 매달 전국 대장 아파트를 말일에 조사해서 전국의 아파트 흐름을 지속적으로 볼 예정입니다! 제가 가지고 있는 투자금으로 투자할 수 있는 지역을 시세 트래킹을 통해 발굴해야겠다고 또 한번 다짐할 수 있게 된 과제입니다.
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