주택임대소득 분리과세 알아보기, 분리과세 VS 종합과세 세액 비교하는 방법 (feat. 국세청 홈택스)

안녕하세요. 유니템입니다.


오늘은 제가 궁금했던 주택임대소득 분리과세에 대해 찾아보면서 정보를 남기기 위해 글을 써보려고 합니다.

주택임대소득이란

주택임대소득이란 말 그대로 주택을 임대해주었을 때 발생되는 소득입니다. 월세를 말하는 것이죠. 다만, 3 주택자 이상일 경우에는 조건에 따라 주택 보증금에 대한 간주임대료도 산정합니다.

종합소득세란

종합소득세란 5월이 되면 국세청에 1년 동안의 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타 소득을 종합하여 자진신고 및 자진 납부하는 세금입니다. 즉, 사업자는 사업소득을 신고하고, 근로자는 근로소득 이외의 소득 발생 시 신고하고 세금을 납부하여야 합니다. 근로자의 근로소득 같은 경우는 회사에서 보통 일괄적으로 연말정산을 하기 때문에 5월에는 연말 정산하지 않은 소득만 신고해주시면 됩니다.

종합소득세 누진세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

선택적 분리과세

제가 앞서 주택임대소득을 설명하고 종합소득세를 설명한 이유는, 주택임대소득 같은 경우 총 주택임대소득 수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있기 때문입니다.
반대로, 주택임대소득이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득 (이자, 배당, 사업, 연금 소득 등)과 함께 합산해서 신고하여야 합니다.

선택 1) (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) X 누진세율 (6~45%)
선택 2) (주택임대소득 X 14%) + (종합과세대상 다른 소득 X 누진세율 (6~45%))

2천만 원 이하의 주택임대소득 수입의 경우에는 위처럼 선택해서 신고를 할 수 있는데 종합소득 같은 경우는 표 상의 누진세율을 적용받고, 분리과세로 신고할 경우에는 주택임대소득은 14%의 세율을 매깁니다.

주택임대소득 과세대상, 비과세 대상

위에서 말씀드린 총수입금액을 구체적으로 파악하기 전, 주택임대소득 과세대상, 비과세 대상인 경우를 아래 표를 통해 알아보겠습니다.

1 주택자는 국외주택 월세 수입과 기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입만 과세대상이고 그 외에는 모두 비과세 대상입니다. 2, 3 주택자의 모든 월세 수입은 과세대상이며, 3 주택 이상의 소유자는 비소형주택 (주거전용 면적이 40제곱미터 초과, 기준시가 2억 초과) 3채 이상 보유하고, 해당 보증금 및 전세금 합계가 3억이 초과할 경우에는 간주임대료를 측정하여 과세 대상이 됩니다.

추가로, 과세 대상이지만 과세 미달인 경우, 즉 납부할 세금이 없는 사례도 있습니다. 이는 아래에서 주택임대소득 분리과세 계산 구조를 표를 설명할 때 예시를 들어보겠습니다.

출처: 국세청

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아래 주택 임대소득 과세대상 판단 흐름표를 통해, 본인의 주택 임대소득은 과세인지 비과세인지 확인해보시기 바랍니다.

출처: 국세청

주택임대소득 총수입금액

총수입금액은 2천만 원을 기준으로 분리과세 여부를 판단하기 때문에, 총수입금액을 정확하게 알고 있어야 합니다.

총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

여기서 보증금 및 전세금에 대한 간주임대료는 위에서 말씀드린 것처럼 3 주택(소형주택 X) 이상 소유, 3 주택 이상의 보증금 등의 합계액이 3억 원 초과일 때를 말합니다. 간주임대료 계산 방법은 아래 표 참고하시면 되는데 특이점이 보증금에 3억을 공제한 후 계산 방법을 적용한다는 것입니다.

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건 및 간주임대료 계산방법

출처: 국세청

출처: 국세청

*비소형주택 3채의 A 아파트 (1억) B 아파트 (1.5억) C 아파트 (3.5억)의 간주임대료를 계산한다면?

A 주택: (1억-0원) X 365 X 60% / 365 X 1.2% = 720,000원
B 주택: (1.5억-0원) X 365 X 60% / 365 X 1.2% = 1,080,000원
C 주택: (3.5억-3억 원) X 365 X 60% / 365 X 1.2% = 360,000원
총 2,160,000원의 간주임대료

더 다양한 예시는 국세청 홈페이지 참고하시면 됩니다. 공동 명의의 주택 임대하는 경우, 보증금의 합계액이 기간별 변동하는 경우 등 국세청에 잘 올라와있습니다. 저는 편히상 가장 간단한 예시만 보여드리겠습니다.

주택임대소득 분리과세 계산구조

주택임대소득 분리과세를 적용할 때 등록 임대 주택과 미등록 임대 주택의 경우 계산 구조가 달라집니다. 등록 임대주택은 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 주택을 말합니다.

주요 차이점은 필요경비와 과세표준을 측정할 때 공제금액의 차이가 있습니다. 등록 임대주택은 필요경비가 수입금액의 60%로, 미등록 임대주택은 수입금액의 50%로 측정합니다. 공제금액 같은 경우는 조건이 있습니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 다른 종합 소득 금액이 2천만 원 이하인 경우 등록 임대주택은 4백만 원 공제, 미등록 임대주택은 2백만 원을 공제해줍니다.

출처: 국세청

등록 임대주택과 미등록 임대주택을 설명드렸으니 위에서 스킵했던 과세대상이 되지만 낼 세금이 없는 경우를 예로 들어보겠습니다.

예를 들어, 연간 주택임대소득 수입금액이 1천만 원 이하이고 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라고 가정해봅시다. 또, 세무서와 지자체 모두 등록하고 임대료 증가율이 5% 이하일 때, 즉 등록 임대주택인 경우에는 필요경비가 수입금액의 60%, 공제금액 4백만 원이 됩니다.

수입금액 - 필요경비 - 공제금액 = 과세표준
(1천만 원) - (1천만 원 X60%=600만 원) - (400만 원) = 0원

위의 케이스에서는 과세 대상이지만 과세표준은 0원으로 낼 세금이 없는 경우도 있다는 것을 보여줍니다.

종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

아래 표는 주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우 종합과세로 세액을 구하는 방법과 분리과세로 결정세액을 계산하는 방법을 정리해두었으니 참고해보시기 바랍니다.

출처: 국세청

종합과세와 분리과세 중 유리한 것 선택

주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세를 선택하실 수 있다는 것을 이제는 잘 아실 텐데요. 위의 표처럼 분리과세와 종합과세 중에 어떤 것이 유리한지 손수 세금을 계산해보는 것은 헷갈리고 어려울 수 있으니 홈택스에서 제공하는 종합과세와 분리과세의 예상 세액 비교 서비스를 사용해보시는 것을 추천드립니다.


주택임대소득, 종합과세와 분리과세 세액 비교하기

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국세청 홈택스

오른쪽 하단 세금종류별 서비스 클릭

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주택임대소득 종합 분리과세 세액 비교 탭 클릭

위의 화면에서 주택임대소득 기본사항을 주택별로 입력하시면 됩니다. 국세청 홈택스에서 이렇게 유용한 서비스를 제공해줘서 정말 편리한 것 같습니다.


아직은 무주택자인 제가 궁금했던 주택임대소득 과세 제도를 공부하며, 세금을 더 유리한 쪽으로 찾는 노력을 할 날이 하루빨리 오면 좋겠다는 마음을 가지고 글을 마치도록 하겠습니다.


*더 자세하고 구체적인 내용은 국세청 홈페이지 참고 부탁드립니다.

국세청> 국세 신고안내> 개인 신고안내> 주택임대소득> 기본정보> 과세 개요 (nts.go.kr)

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