안녕하세요. 유니템입니다.
단디 하자 부동산 스터디 부산진구 임장 1탄에 이어 2탄을 이어서 포스팅해보도록 하겠습니다~! 저희가 임장한 날은 날씨가 너무 좋았는데요..! 파란 하늘 아래 좋은 분들과 산책하는 기분으로 좋은 시간을 보냈던 것 같아서 뿌듯한 하루였습니다. ㅎㅎ
부산진구 임장 1탄 바로가기
2022.06.20 - [Investment/부동산] - 부산광역시 부산진구 알아보기, 단디하자 부울경 부동산 스터디 부산진구 임장 1탄
래미안 어반 파크 아파트를 보고 부산시민공원으로 걸어 내려왔습니다. 걸어서 내려오는데 시간이 얼마 걸리지 않았는데, 최근에는 아파트 주변 환경 요소도 아파트 가격을 결정하는데 중요한 역할을 하고 있습니다. 부산시민공원과 같이 주민들에게 산책 공간을 제공해주는 좋은 생활환경은 주변 아파트들이 인기 많은 이유 중 하나일 것입니다. 코로나19로 인해서 야외 운동을 즐겨하시는 분들이 늘어난 것으로 알고 있는데요~ 부산 시민공원은 저녁쯤부터 많은 분들이 산책하러 오시는 걸로 알고 있습니다..! 저도 집에서 거리가 멀었지만 종종 갔었고요~!
부산 시민공원을 가로질러서 부전역 쪽으로 향하는 길에 보이는 아파트는 부산진구에서 최고가 아파트인 삼한 골든뷰 센트럴파크입니다. 시민공원 근처라서 그런지 이름도 센트럴파크가 들어갔네요! ㅎㅎ 1등 가격을 보여주고 있는 데는 부산시민공원 근처이기도 하면서 부전역 역세권 아파트라는 엄청난 입지를 가지고 있기 때문이겠죠? 2등은 좀 전에 보고 온 22년 4월 입주 예정인 래미안 어반 파크입니다. 삼한 골든뷰 센트럴파크 바로 앞에서 아파트를 보니 역시 주상복합이라서 으리으리하게 높게 지어져 있습니다.
지도에서 보면, 부산시민공원을 사각형이라고 봤을 때 윗변 빼고 왼쪽 (촉진 1구역), 오른쪽 (촉진 3구역, 촉진 4구역), 아랫변 (촉진 2-1구역) 모두 부산시민공원 재정비 촉진구역으로 정해져 있습니다. 아래 사진처럼 현재는 주택들이 빼곡한데, 재개발 촉진 구역으로 지정되면서 몇 년내에 오래된 건물들을 허물고 신축 아파트들이 엄청나게 들어설 것 같습니다. 재정비 촉진구역은 단어 그대로 재개발을 촉진하려고 시에서 지정한 구역입니다. 그렇기 때문에 시에서 이 구역에 들어서는 아파트에게는 용적률을 높여준다던지 조금 더 좋은 혜택을 준다고 합니다. 건설사 입장에서는 더 큰 기대수익을 가질 수 있겠죠..! 사업성이 좋은 구역입니다.
부산시민공원에서 부전시장, 동해남부선 부전역 옆을 지나 전포역 근처 서면 아이파크 1단지 아파트로 가보았습니다. 서면 아이파크 1단지는 큰 도로변에서 봤을 때 살짝 고바위에 있는 걸 알 수 있습니다. 경사도를 느껴보기 위해 걸어 올라갔는데요~ 지도상으로 역세권 아파트이지만 생각보다 경사가 있어서 그런지 역이랑은 거리가 있다고 느껴졌습니다. 하지만 서면 아이파크 1단지는 일자리가 많은 서면에 걸어갈 수 있다는 엄청난 장점과 전리단길 바로 근처라는 입지적 장점을 갖고 있기 때문에, 현재 34평이 8억 8천의 가격으로 부산진구 내 3등 아파트로 자리를 잡고 있습니다.
서면 아이파크 1단지와 부산전포 사랑으로 부영아파트 근처에는 상가들이 많이 들어서 있었는데요~ 상가 같은 경우에도 입지가 좋은 곳이 장사가 더 잘되겠죠? 아파트 입구 근처에 있는 상가가 아파트 입구와 먼 상가보다 훨씬 가격도 비싸지만 상가 임차인은 유동 인구가 더 많은 아파트 입구 쪽을 선호할 가능성이 높습니다. 서면 아이파크 1단지를 보고는 엄청난 입지를 자랑하는 서면 롯데캐슬 스카이로 이동했습니다.
서면 롯데캐슬 스카이 아파트는 부전역 바로 근처 초역세권 아파트로, 송상현광장, 부산시민공원, 동해선 부전역, 도보로 서면까지 가능한 곳에 위치하고 있습니다. 한눈에 봐도 입지가 너무 좋다는 걸 알 수 있는데요~
아파트의 입지가 중요한 이유는 아파트 가격은 지대 가격 (땅값)과 건물 가격을 합한 가격입니다. 모든 아파트는 자산임으로 지어지는 순간부터 건물은 감가상각이 진행됩니다. 그래서 사실 건물 가격은 계속 떨어지기 마련입니다. 다만, 입지가 좋은 곳의 지대 가격은 계속 올라가기 때문에, 입지가 좋은 구축 아파트의 가격은 떨어지지 않고, 오히려 입지가 별로인 신축 아파트의 가격보다 높은 경우가 많습니다. 또한, 신축 아파트의 신축 빨은 대게 7~8년이면 떨어지기 때문에 같은 가격의 아파트라면 무조건 입지 좋은 아파트를 선택하여야 하는 것 같습니다.
아래 1탄에서 봤던 연지 자이 1차와 서면 롯데캐슬 스카이 아파트 가격을 비교한 그래프를 보시면, 연지자이가 3년 더 신축임에도 불구하고 가격 면에서는 서면 롯데캐슬 스카이에 밀립니다. 서면 롯데캐슬 스카이가 입지면에서 우세하다는 것을 보여주고 있습니다.
서면 롯데캐슬 스카이아파트를 보고, 송상현광장을 가로질러 전포 1-1 재개발 구역에 2022년 9월에 입주 예정인 e 편한 세상 시민공원 아파트로 향했습니다. e 편한 세상 시민공원은 큰 대로변에서 한 블록 안쪽에 있습니다. 아파트 앞쪽에는 오피스텔, 경로당, 모텔 등 상업 시설들이 있는데, 이 상업시설들 때문에 지정된 아파트 구역이 반듯하지 않습니다. 시민공원 e 편한 세상 역시 부전역과 가깝고, 송상현 광장 바로 근처에 있기 때문에 훌륭한 위치에 들어서 있습니다. 송상현 광장은 주민들에게 인기 폭발인 것 같았습니다. 저희가 갔을 때 많은 분들이 나와서 피크닉도 즐기고, 산책도 하고 계시더라고요..!ㅎㅎ
위 사진 역시 부산진구가 주택과 아파트들이 섞여있어 난개발 지역이라는 것을 보여주는 것 같습니다.
시민공원 e 편한 세상 아파트에서 양정 재개발 구역 쪽으로 걸어가 보았는데요~ 양정 1구역 주택 재개발 정비사업이 진행 중이었습니다. 양정 1구역은 관리처분 인가가 난 상태로 GS, SK, 포스코 건설이 그랑 시티 자이 SK 뷰라는 이름으로 2276세대의 아파트를 분양 예정이라고 합니다. 분양가 상한제 때문에 계속 분양 예정일이 미뤄지고 있는 것 같은데요~ 빨리 청약 진행했으면 좋겠습니다..!ㅎㅎ
위의 양정 2구역 재개발 단지는 1338세대가 23년 8월에 입주 예정인 양정 포레 힐즈 스위첸으로 KCC건설에서 한창 짓고 있습니다. 아래는 20년에 지어진 연산 롯데캐슬 골드 포레로 1230세대라고 합니다. 주택 정비 사업을 하고 있는 부지의 규모를 보니 어마어마하게 많은 인구가 또 유입될 것 같습니다. 양정역 일대로 만 세대 이상 들어온다고 하는데, 다 지어지고 나면 이 부근이 엄청나게 달라져있겠죠? 또, 해당 지역에 청약이 당첨되지 않더라도 부산진구 같은 경우 공급이 많은 22년부터 24년 사이에 이사를 하는 방법도 비교적 저렴한 가격에 들어갈 수 있는 방법일 것입니다. 공급이 많으면 전세 가격이 떨어지고 이는 매매 가격의 하락에 영향을 주기 때문입니다.
양정 재개발 구역을 지나 시청역 방향으로 내려갔는데요~ 연산 롯데캐슬 골드 포레를 기준으로 부산진구가 아니라 연제구입니다. 연제구는 부산진구와 바로 인접해 있기 때문에 부산진구의 공급 물량에도 영향을 받습니다. 연제구에 위치한 시청에 가는 길에는 연제구청, 구청과 인접한 이마트 연제점, 부산지방국세청, 선거관리위원회, 부산지방 노동 고용청 등이 보였는데요~ 연제구는 행정기관들이 굉장히 많이 들어서 있는데 이는 곧 일자리가 많다는 뜻이기도 합니다. 양정 재개발 구역은 연제구 행정기관과 가까이 위치하고 있기 때문에, 거주하고 싶어 하는 수요가 많을 것 같네요~!
시청역 바로 근처 역세권 아파트인 시청역 비스타 동원 아파트를 마지막으로 6시간의 부산진구 임장을 마무리하였습니다. 오전 7시부터 대략 2만 5천 보정도 걸었는데요~ 중간중간에 쉬면서 에너지 보충도 하고 점심식사도 해서 그런지 생각했던 것보다는 덜 힘든 느낌이었습니다..!ㅎㅎ 무엇보다 같이 임장에 참여하셨던 모든 분들로부터 좋은 자극과 선한 영향력을 받은 것 같아서 이 날 임장 참여한 제 자신을 칭찬해줄 수 있었고, 뿌듯했습니다. 아~! 임장 끝날 즈음에 제 뒤꿈치가 까진 걸 보고 밴드도 챙겨주셨던 스태프님 감사해요..♥
이제 부동산 공부를 시작하는 저로서는 이런 임장 스터디에서 배운 내용들이 쌓이고 쌓이면서, 낯선 도시에 가서도 좋은 입지에 있는 아파트를 잘 볼 수 있는 안목이 생겼으면 좋겠습니다..! 하반기에 열리는 대구 임장 스터디들도 최대한 다 따라가고 싶어요~! 단디님 계속 열어주세요 ㅎㅎ
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