안녕하세요. 유니템입니다.
오늘은 드디어 제가 처음으로 단디 하자 부울경 부동산 스터디에서 부산진구로 정규 임장을 다녀왔는데요~ 임장 스터디를 신청하기 전에 다들 엄청 걸어야 한다고 하셔서 힘들지는 않을까 걱정되는 마음도 있었는데요! 그래도 다행히 아직 아침 일찍은 날씨가 선선하고, 오후부터 햇빛이 쨍한 느낌이라 산보하는 느낌으로 도시 사이사이를 걸어 다니면서 공부하기 굉장히 좋았던 것 같아요. 결론적으로 저는 이번 임장 스터디가 너무 좋았는데, 아쉽게도 상반기에는 부산진구 임장을 끝으로 당분간 너무 더운 여름철에는 임장 스터디를 쉬시고, 시원해지는 가을부터 다시 임장 스터디 신청을 받으신다고 하시네요..! 다시 임장 스터디를 신청하기 전에 저는 열심히 이론 공부를 하고 있어야겠죠~? ㅎㅎ
서론이 조금 길었습니다..! ㅎㅎ 지금부터 부산진구의 간략한 소개와 함께 부산진구 임장 후기에 대해 포스팅해볼게요~!
부산광역시 부산진구 알아보기
1. 부산진구 개요
부산진구는 광복동과 함께 부산의 도심으로 지도상으로 부산의 가장 중심에 있는 걸 알 수 있습니다. 부산진구는 연제구, 남구, 동구, 서구, 사상구에 인접해 있으며, 양정동, 전포동, 부전동, 범청동, 부암동, 연지동, 가야동, 당감동, 개금동, 초읍동 총 20개의 동으로 이루어져 있습니다. 부산진구는 22년 5월 기준 총인구수 350,977명, 세대수 174,306세대입니다. 부산광역시 내에서 제일 인구수가 많은 해운대구(39만) 다음으로, 두 번째로 인구수가 많은 구입니다. 저는 부산 시민임에도 불구하고 진구에 이렇게 많은 인구가 거주하는지 몰랐어요..!
부산진구
인구수 : 350,977
세대수: 174,306
부산진구 내 동별 인구수 및 세대수는 아래 행정안전부 그래프 참고하시면 됩니다. 개금3동, 부암1동, 당감1동, 초읍동, 전포1동 순으로 인구수가 많네요. 인구수는 부동산에 있어 수요를 나타내기 때문에, 인구수가 많을수록 수요가 많은 동이라고 보실 수 있습니다.
아래는 부산진구 연령별 인구수를 보여주고 있는 그래프입니다. 부산진구는 오래된 주택과, 구축 아파트, 신축 아파트들이 혼합되어 있는 지역구다 보니 50~69세 인구 비중이 가장 높은 것을 알 수 있습니다. 다만, 2022년부터 2024년까지 재개발 및 재건축을 통해 새로 지어지고 있는 신축 아파트들이 많아 점점 젊은 세대 인구의 유입도 많아질 것이라 예상이 됩니다.
부산진구는 서면을 중심으로 아래 지도상 빨간색으로 표시되어 있는 일반 상업지역이 큰 비중을 차지하고 있습니다. 또, 서면역은 부산 지하철 1호선과 2호선의 환승점이기도 하여 유동인구가 많은 엄청난 번화가입니다. 서면역 부근으로는 서면 롯데백화점, 지하상가, 학원, 호텔 등 각종 상업시설들이 들어서 있어서 도심지 일자리 창출 및 편의시설 제공 역할을 하고 있습니다.
2. 부산진구 아파트 수요와 공급
부산진구 공급 예정 아파트 물량
2022년 7,311 세대
2023년 6,106 세대
2024년 2,879 세대
위는 부동산 지인 홈페이지에서 2022년 6월부터 2024년 말까지 입주예정인 단지들을 검색해보았습니다. 3년간 약 16만 세대 정도로 어마어마한 규모의 신축 아파트들이 입주 예정인데요. 다만 아래 부산진구 기간별 수요 / 입주 그래프를 보시면 제가 빨간 박스를 쳐놓은 곳에 적정 수요량은 2천대인 것에 비해 초록 막대 바는 7천, 6천대로 엄청난 공급량을 보여주고 있습니다. 한마디로 부산진구는 현재부터 몇 년간 아파트 공급 과잉 지역이라고 말할 수 있습니다.
3. 부산진구 / 동별 아파트 평단가
부산진구는 평단가 1,295만 원으로 부산광역시 내에서 10번째로 평단가가 높은 지역구입니다. 인구수가 2번 째로 많고, 신축 아파트들이 계속해서 들어서고 있는 것치고는 생각보다 낮은 평단가를 보여주고 있는데, 이는 1980~1990년대 지어진 구축 대단지 아파트, 오래된 주택들이 혼합되어 있어서 그렇다고 합니다.
따라서, 부산진구는 동별 평단가도 확인해볼 필요가 있습니다. 아래 사진만 봐도 왼쪽 편에 있는 동인 부암동, 당감동, 개금동, 가야동이 오른쪽에 있는 양정동, 범전동, 초읍동 등에 비해 평단가가 낮은 걸 알 수 있습니다. 즉, 부암동, 당감동 등에는 오래된 주택, 구축 아파트들이 많다는 뜻이고, 범전동, 양정동 등에는 현재 재개발이나 재건축이 진행 중인 신축 아파트들이 많이 들어서고 있다는 것입니다. 특히 범전동 같은 경우는 부산시민공원과 부전역 근처 입지로, 부산에서 가장 높은 평단가를 보여주고 있는 수영구보다도 높은 가격을 보여주고 있습니다. 입지가 좋은 신축 아파트에 대한 기대감이 대단한 것 같습니다.
부산진구 임장
부산진구 임장은 개금역 3번 출구에서 오전 7시에 만나 출발하였습니다. 개금역을 출발로 동의대역, 부암역, 부산시민공원, 서면역, 전포역, 부전역, 양정역 근처 아파트들을 둘러보는 코스입니다. 아래 지도상 부산 지하철 2호선 개금역을 기점으로 오른쪽 우측에 있는 지하철 3호선 시청역까지 가는 루트입니다. 중간에 식사시간 포함해서 6시간 정도 걸렸던 것 같습니다.
개금역 3번 출구 맞은편에는 개금초등학교와 신개금 LG 1차, 2차 아파트가 보입니다. 위 사진상 개금초 왼쪽 편에는 개금 1구역 재개발 구역에 2006년에 재개발추진위원회가 승인이 난 상태고, 오른쪽 편에는 개금 2구역 재개발 구역에 조합설립 변경인가를 득했다고 합니다. 부산진구는 현재 활발하게 재개발 진행 중인데 사실 구축 아파트 단지와 오래된 주택들이 섞여있어 난개발 지역이라고 합니다.
부산진구와 반대로 아파트 단지들이 계획되어 지어진 해운대, 기장, 명지와 같은 지역은 반듯하고 깔끔하게 체계적으로 지어진 모습을 볼 수 있습니다. 아래는 1996년부터 1998년 사이에 해운대구 좌동에 새롭게 계획되었던 해운대 신시가지 지도입니다.
처음 봤던 아파트는 개금역에서 역세권 주상복합 아파트인 금강펜테리움입니다. 주상복합 아파트라 고개를 확 들어서 봐야 할 정도로 높이 지어져 있었는데요. 이 부근이 난개발이라는 이유를 금강펜테리움 뒤편을 가보니 바로 알 것 같은 느낌이었습니다. 금강펜테리움 뒤편으로는 시장, 빌라, 모텔, 상가 등이 군데군데 있는 모습이 보였습니다. 역에서 내렸을 때 보이는 모습과 역 바로 뒤 블록만 와도 거리 분위기가 달라진 느낌입니다.
또, 사진상 저 멀리 큰 도로변 기준 반대편 지역에는 고바위에 있는 구축 아파트들이 쭉 들어서 있는 것을 보았는데, 역에서 상당히 멀기 때문에 자차가 없으면 불편할 것 같다는 생각이 들었습니다. 개금역에서 동의대역 방향으로 가면 2023년에 입주예정인 이진 젠 시티가 지어지고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
이진젠시티는 주상복합 아파트답게 고층아파트로, 동 간의 간격이 좁은 것을 볼 수 있었습니다. 동의대역과 개금역 딱 중간에 있어서 두 역에 대한 접근성이 좋았습니다. 다만, 이진젠시티가 들어서면서, 바로 뒤편에 있는 개금 롯데캐슬 아파트 입장에서는 조망권이 없어진 모습니다. 사진 상에도 동과 동 사이 개금 롯데캐슬 아파트가 빼꼼하게 진짜 살짝 보이는 모습입니다.
다음으로 본 아파트는 동의대역 초역세권 가야롯데캐슬골드아너 아파트입니다. 골드아너 아파트는 겉으로 보기에는 고층이라 이진젠시티와 비슷해 보이지만 제3종 일반 거주지역에 지은 아파트입니다. 아래 사진들을 보시면 동과 동 간의 간격이 비교적 넓은 걸 알 수 있습니다. 또, 최근에 신축 아파트들은 1층에 차가 지나다니지 않아 아이들이 지나다녀도 안심이 되고, 유모차를 끌고 다닐 수 있는 환경이 마련되어 젊은 부부들에게 인기가 좋습니다.
아파트와 주상복합의 주요 차이점은 대지 면적인데요~ 아파트 같은 경우는 대지가 넓어서 동 간의 간격을 넓게 지을 수 있습니다. 반대로 상업지역에 위치한 주상복합 아파트는 대지 면적이 좁아 촘촘하게 지을 수밖에 없죠. 아실 어플을 통해서 이진젠시티와 가야 롯데캐슬 골드 아너를 가격 비교해보았는데요~ 가야 롯데캐슬 골드 아너가 22년에 지어짐에도 불구하고 23년식 이진젠시티보다 가격이 더 비쌉니다. 이는 골드아너가 역에서 더 가까운 것도 있지만, 주상복합보다 아파트를 선호하는 대중의 성향을 보여주는 것 같습니다.
동의대역 또 다른 역세권 아파트인 가야KTe편한세상아파트를 지나 가야역 근처에 현재 신축공사 진행 중인 서면비스타동원 아파트로 가보았습니다. 지하철 역에서부터 걸어서 철도길을 끼고 있는 아파트까지 심리적 거리감을 느껴볼 수 있었습니다. 또 저희는 운 좋게 기차가 지나가는 소리를 들을 수 있는 기회가 있었는데, 철도 바로 옆에서 기차소리를 들어서 그런지 생각보다 기차 소리가 굉장히 컸습니다. 아파트 내부에서는 나중에 어느 정도 수준으로 소음이 발생할지는 몰라도 창문을 열어 놓는다면 꽤나 소리가 클 것으로 예상됩니다.
서면비스타동원아파트가 한창 지어지고 있는 모습을 볼 수 있었습니다. 판상형 아파트로 반듯하고 깔끔하게 지어지고 있는 모습을 볼 수 있었습니다. 주복 아파트와는 다르게 동 사이 간격이 굉장히 넓은 모습도 보았습니다.
서면 비스타 동원아파트 근처 당감 태화 현대 2단지 아파트와 벽산블루밍 아파트도 보입니다. 이 아파트 단지들도 기차 동해 남부 철도선을 끼고 있는 아파트들입니다. 동해남부선이 지나가서 이 아파트들 사이로 아래 사진처럼 굴다리들이 있었는데, 개인적으로는 어린 자녀를 키우고 있는 부모님 입장에서는 조금 걱정이 될 것 같은 길일 것 같습니다. 차들이 많이 지나다니는 것도 있지만, 밤길에는 어두워서 무서울 것 같네요..!
한창 건설 중인 서면 비스타 동원과 위에서 봤던 가야 롯데캐슬 골드 아너 가격비교 사진입니다. 둘 다 신축 아파트에 세대수도 비슷하지만, 위치적으로 역에서 훨씬 가까운 가야 롯데캐슬 골드 아너의 가격이 2~3억이 더 높은 걸 알 수 있습니다. 역에서부터 아파트까지 걸어보니 꽤나 걸어야 함을 알 수 있었습니다. 임장 스터디의 장점은 직접 걸어 다니면서 아파트 분위기를 살피는 것도 있지만, 손품으로는 느껴볼 수 없는 것들을 체감을 할 수 있다는 것 같습니다.
가야역에서 부암역까지는 지하철을 타고 와서, 부암역에서 연지자이 1차, 2차, 포레나부산초읍, 래미안어반파크아파트를 보러 올라갔습니다. 지도상으로만 봐도 부암역에서 위의 아파트들까지의 거리는 상당합니다. 카카오 맵에서 부암역에서 연지자이 1차 아파트까지 걸어서 30분 정도가 걸린다고 나옵니다. 저희는 얘기하면서 걸어간다고 이렇게 오래 걸린지는 몰랐네요..!ㅎㅎ
역에서 꽤 걸어 올라오니 지대가 조금 높은 쪽에 2007년에 지어진 연지자이 1차 아파트가 보입니다. 지대가 높아서 걸어 올라갈 때 아래 사진처럼 계단도 상당했습니다. 연지자이 1차 옆으로는 2011년에 지어진 연지자이 2차, 2020년에 지어진 포레나부산초읍아파트들이 들어서 있어서, 세 아파트만 해도 대략 2600세대의 대 단지를 형성하고 있습니다.
연지자이 2차 아파트는 출구 옆에 산책로도 조성되어 있는 것 같아서, 굉장히 쾌적한 느낌을 주었습니다. 아래는 포레나부산초읍아파트인데, 연지자이 2차 아파트와 구분이 잘 안 될 정도로 비슷한 색감과 형태를 띠고 있습니다. 아파트들도 지을 때마다 그 시기의 유행을 반영한다고 하는 것 같은데 최근에는 짙은 청록, 파랑, 흰색, 회색 느낌의 친환경적 컬러를 많이 사용하는 것 같아요~!
저희는 부동산에 붙어있는 실 거래가도 한 번씩 보면서 열심히 임장에 임했던 것 같습니다 ㅎㅎ.. 단디 하자 스태프님이 딱 당이 떨어질 때쯤 나눠주신 단백질 바와 초콜릿, 시원한 파워에이드를 폭풍 드링킹 하며 임장 스터디를 같이 하셨던 분들과 폭풍 이야기를 하면서 중간중간에 쉬어가는 시간도 가졌습니다..! 저는 이런 스터디가 너무 좋은 게 평소에는 만나볼 수 없는 다양한 직업군, 연령대의 분들을 만날 수 있는 기회와 더불어 부동산이라는 공통된 관심분야가 있어 끝없이 이야기를 할 수 있는 분들을 뵙는다는 것입니다! ㅎㅎ 너무 유익한 토요일 반나절이었어요~!
포레나부산초읍아파트에서 잠시 쉬고, 성곡 종합시장을 지나 옆 선경 성지곡 아파트를 가보았습니다. 성곡 종합시장은 부지가 그렇게 크지 않은 시장으로 아파트 사이에 위치하고 있습니다. 시장 옆에 1982년에 지어진 선경 성지곡 아파트가 있는데, 오래됨에도 불구하고 아파트 가격이 5억 8천 정도 하고 있습니다. 이는 아파트 단지 외부에 걸린 선경 성지곡 아파트 재건축 사전 타당성 접수 완료 플래카드를 통해 왜인지 알 수 있었습니다!
다만, 선경 성지곡 아파트 옆에는 성곡 종합시장과 상가들이 있습니다. 처음에 재건축 구역 지정을 할 때 성곡 시장이 들어갔었는데 복잡한 이해관계 때문에 결론적으로는 빠졌다고 합니다. 이처럼 재건축은 많은 사람들의 이해관계가 얽혀있기 때문에 시간이 오래 걸린다고 합니다. 구역지정을 다시 하면 거쳐왔던 절차들을 다시 밟아야 하기 때문이죠..! 재건축 사업이 진행될 때, 물론 원래 아파트의 주민들의 동의를 받기도 어렵지만, 교회나 성당 등 종교시설, 학교, 시장, 상가의 동의를 구하기는 더 어렵다고 합니다. 그래서 종종 신축 아파트의 구역이 반듯하지 않은 경우가 있는데, 이런 경우에는 알박기 형태로 어쩔 수없이 동의받지 못한 부지는 그대로 놔두고 재건축 사업을 진행하게 됩니다.
선경 성지곡 아파트를 보고, 래미안 어반 파크 아파트 건축 현장 쪽으로 가보았습니다. 래미안 어반 파크는 2022년에 지어지는 아파트로, 2616세대의 대단지 아파트입니다. 부산에는 삼성건설이 짓는 래미안 아파트가 별로 없어서 래미안이라는 브랜드가 굉장히 인기가 좋다고 합니다~! 연지자이 1,2차, 포레나 부산 초읍 아파트들과 더불어 이 근처는 거주 인구가 굉장히 많이 늘어날 것 같습니다.
래미안 어반 파크 아파트 옆에도 성당이 있는데, 여기도 아파트 재건축 구역에는 포함되어 있지 않은 모습이네요~ 아! 그리고 래미안 어반 파크를 지날 때 임장 스터디원 중 한 분이 래미안 어반 파크가 들어오면서 주변에 상권이 좋아지면 바로 옆에 있는 빌라들의 수요도 늘어나는가라는 질문을 해주셨습니다. 답변으로는, 아파트의 수요와 빌라의 수요는 같은 곳에 있어도 엄연히 다르다고 하셨습니다. 보통 빌라의 수요는 일자리 때문에 생기는 것이고, 아파트의 수요는 가족 단위로 거주하는 세대의 수요이기 때문에 주변에 일자리가 별로 없는 이곳은 아파트가 들어섬으로써 주거 생활 시설이 발전하여 거주 편의성이 좋아질 수는 있으나, 빌라 수요에 큰 영향은 가지 않을 것이라고 하셨습니다.
글이 너무 길어져서 부산진구 임장 2탄을 이어서 쓰도록 하겠습니다..!ㅎㅎ
부산진구 임장 2탄 포스팅을 쓰기 전에 제가 이번 임장에서 단디 님으로부터 배운 몇 가지를 기록해보도록 하겠습니다. 실거주하고 있는 아파트를 상급지로 이동하려면 상승기에 이동해야 할까요? 하락기에 이동해야 할까요?
이 질문을 받았을 때 부린이인 저는 살짝 고민했지만 하락기라는 정답을 맞혔습니다. 근데 하락기에는 상급지의 아파트 가격도 떨어지지만, 반대로 생각하면 실거주하는 본인의 아파트 가격도 떨어지게 됩니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요? 사실 제일 베스트는 상승기에 팔거나 상승기에서 하락기 넘어가는 상승기 끝물에 실거주 아파트를 팔고, 전세나 월세에 거주하다가 하락기가 와서 상급지의 아파트 가격이 떨어지면 매수하는 것입니다. 하지만, 이렇게 타이밍을 맞추기는 힘들 가능성이 많습니다.
그래서, 하락기에는 내 집값도 떨어질 것이지만, 상승기에 이동하는 것보다는 상급지의 아파트를 매수하기 위해 필요한 추가금이 상대적으로 적기 때문에 상급지 이동이 더 용이하다고 합니다. 또, 재건축 아파트의 경우에는 부동산 하락기에는 사용가치가 더 떨어져서 매매가 프리미엄이 하락하기 때문에 상승기보다 매매가와 전세가 차이가 좁아지는 기회를 잡을 수 있다고 합니다.
또 다른 질문으로는, 매매가와 전세가의 차이는 무엇일까요?
전세가는 실 수요자가 해당 아파트에 이 전세 가격을 주고서라도 살고 싶은 가격입니다. 즉, 실수요자가 원하는 가격이라고 볼 수 있습니다. 매매가는 전세가(실수요자가 원하는 가격)에 프리미엄이 붙은 가격입니다. 따라서, 입지가 좋은 아파트는 프리미엄 가격이 많이 붙어 전세가와 매매가의 갭 차이가 큽니다. 더불어, 프리미엄 가격은 최근 2년만 봐도 상승기에는 끝없이 높게 붙지만, 하락장에는 전세가는 그대로라도, 프리미엄이 많이 빠지기 때문에 매매 가격이 떨어지는 것입니다.
이번 임장에서 부린이인 저는 정말 많은 것을 배운 느낌입니다. 까먹지 않도록 기록하면서 공부해야겠습니다. 이어서 부산진구 임장 2탄을 쓰도록 하겠습니다~!
2022.06.20 - [Investment/부동산] - 단디하자 부울경 부동산 스터디 부산진구 임장 2탄
단디하자 부울경 부동산 스터디 부산진구 임장 2탄
안녕하세요. 유니템입니다. 단디 하자 부동산 스터디 부산진구 임장 1탄에 이어 2탄을 이어서 포스팅해보도록 하겠습니다~! 저희가 임장한 날은 날씨가 너무 좋았는데요..! 파란 하늘 아래 좋은
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