안녕하세요. 유니템입니다~
단디 하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장기 중 1탄 금정구 편에 이어 동래구 편을 남겨보려고 합니다. 부동산 관련 글 쓰는 속도는 쉽게 늘지가 않네요 ㅎㅎ.. 오늘도 느리지만 열심히 써보려고 합니다! 금정구 편은 아래 링크 참고하시면 됩니다.
부산광역시 금정구 임장 스터디 보러 가기
2022.07.14 - [Investment/부동산] - 부울경 부동산 스터디 단디 하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 1탄 (부산광역시 금정구 편)
부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 1탄 (부산광역시 금
안녕하세요. 유니템입니다~! 단디 하자 2기 마지막 오프라인 모임으로 금정구, 동래구, 연제구 임장 스터디를 진행했는데요~ 한창 더운 7월이라서 걷다가 쓰러지진 않을까 걱정을 많이 하며 나갔
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부산광역시 동래구 알아보기
1. 동래구 개요
부산광역시 동래구는 금정구, 해운대구, 연제구, 북구와 인접한 구로, 얼쑤 동래라는 로고를 가지고 있는 역사가 깊고 문화재가 많은 지역구입니다. 동래구는 건물을 부수고 새로 지을 때마다 땅을 파면 문화재가 나온다는 얘기가 종종 들리고 있는데요~ 그만큼 유서 깊은 지역입니다. 동래구는 온천동, 사직동, 명륜동, 명장동, 복산동, 수민동, 안락동 등 13개 동으로 이루어져 있습니다. 지하철역으로는 1호선, 3호선, 4호선, 동해남부선으로 무려 4종류의 호선이 지나다니는 구입니다.
동래구는 앞서 금정구와 비교했을 때 녹지지역 면적보다 주거지역 면적이 훨씬 넓습니다. 즉, 훨씬 많은 아파트들과 주택, 빌라 등이 들어서 있겠죠? 또 상업지역도 금정구와 비교했을 때 굉장히 넓은 편입니다. 녹지지역 면적이 비교적 좁다 보니 거주지, 상권 및 기타 시설들이 더 많이 들어와 있을 걸로 예상됩니다.
동래구
인구수 274,491
세대수 119,772
동래구는 인구수 27만 명, 세대수 12만 명 정도로 부산 내에서 5번째로 인구수가 많은 지역입니다. 또 2021년도에 아파트 입주물량이 많아 신축 아파트에 거주하고자 하는 유입인구가 많이 들어왔습니다. 동래구 내에서는 온천 제3동, 수안동, 안락 제2동, 사직 제2동, 명륜동 순으로 인구수가 많습니다.
동래구에 신축 아파트가 많이 들어서다 보니, 젊은 세대의 부부들이 동래구로 유입이 많이 되었다고 유추해볼 수 있는데요. 실제로도 동래구 연령별 인구 그래프를 보면 40~49세가 가장 많고, 50~59세 인구가 그다음으로 많습니다. 60~69세 노년층의 인구도 많긴 하지만, 금정구와 비교했을 때 비교적 젊은 층이 많이 산다고 볼 수 있습니다.
순전출 2.43%인 금정구와는 달리 순전입 1.10%인 동래구는 금정구, 해운대구, 부산진구, 연제구 등에서 많이 유입되었는데요~ 가장 전입이 많은 지역은 금정구로 27.86%나 동래구로 넘어왔습니다. 해운대구에서 16.68%, 부산진구에서 10.53%, 연제구에서 9.62%, 남구에서 8.97%, 사상구에서 6.79%, 북구에서 6.68% 등이 넘어왔습니다. 중심지가 확실히 금정구에서 동래구나 연제구로 이동하는 모습이 보이는 것 같습니다.
2. 동래구 아파트 공급
동래구에는 2019년, 2021년에 엄청난 입주물량이 있었는데 그중 대단지 아파트로는 3853세대의 동래 래미안 아이파크 아파트입니다. 이때도 많은 인구가 다른 구에서 동래구로 이동하였을 것입니다. 2022년 5월부터 2024년 9월까지는 6,491세대가 공급 예정이고, 그중 대단지는 4043세대의 온천 4구역에 짓고 있는 래미안 포레 스티지 아파트입니다. 2024년에 입주물량이 엄청난데, 아파트 입주 물량이 많으면 규모의 경제에 의해 그 주변 상권이나 환경이 더 좋아질 것이라고 예상됩니다.
3. 동래구 아파트 평단가
동래구는 부산광역시 내에서 평단가 1840만 원으로 3번째로 높은 구입니다. 1등 수영구와 2등 해운대구와 비교했을 때 격차가 꽤 있지만 타지 사람들도 다 아는 해수동으로 불리는 지역 중에 한 곳입니다. 높은 평단 가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳을 의미하고, 그만큼 생활하는데 편리한 시설이 들어서 있는 등 입지가 좋은 곳이라고 볼 수 있습니다.
동래구 내에서 동별 평단가를 살펴보면, 2364만 명륜동, 2113만 수안동, 1941만 사직동, 1776만 온천동 순으로 평단가가 높습니다. 명륜동에는 동래구 내 학원수가 1등으로, 학원가가 대거 들어와 있고, 수안동은 동래구의 명소라고 뽑을 수 있는 온천천을 끼고 있습니다. 최근에는 주변 자연환경도 아파트 입지에 중요한 요소로 생각되고 있는 만큼 평단가에서도 이를 반영하고 있는 것 같습니다.
부산광역시 동래구 임장
2024년 9월 무려 4천 세대가 들어오는 래미안 포레 스티지 건설 현장입니다. 아래 지도를 보시면 아시겠지만 일자로 쭉 엄청난 단지가 들어올 예정입니다. 래미안 포레 스티지는 고바위에 위치하고, 온천장역이랑은 멀다고 느낄 수 있는 아파트이지만, 세대수가 많고, 래미안이라는 브랜드를 가지고 있어서 청약 당시 경쟁률도 꽤나 높았습니다.
아래와 위의 사진은 래미안 포레 스티지가 들어설 부근 앞쪽 상권인데, 현재까지의 모습은 젊은 세대보다는 어르신들이 많이 사용할 것 같은 오래된 시설이나 상점 위주로 들어서 있는데, 아파트가 다 지어지고 몇 년이 지나면 이 부근의 상권도 많이 바뀔 것 같습니다. 아직까지 모텔 등 자녀가 있는 부모라면 노출시키고 싶지 않은 상권도 존재하기 때문에 몇 년 뒤에 오면 많이 달라져있을 것 같습니다.
동래구는 아래처럼 역사를 보여주는 구조물이 곳곳에 보였는데요~ 동래 온천 노천 족욕탕은 놀랍게도 삼국유사에도 나오는 우리나라에서 가장 오래된 온천 중 하나라고 합니다. 현재는 코로나 때문에 운영을 안 하고 있는 듯한 모습이었는데, 무료로 이용할 수 있다고 합니다. 동래구는 이처럼 역사를 잘 보존하고 현대인들이 접할 수 있도록 잘 조성해놓은 것 같습니다. 족욕탕 근처에서 단디 님께서 준비해주신 단백질 바와 초콜릿을 먹으면서 더위를 조금 식혔습니다!ㅎㅎ 잘 먹었습니다~!
위는 명륜 2차 아이파크 1단지 아파트, 아래는 명륜 SK뷰 아파트입니다. 두 아파트 모두 예전에는 주택단지였는데, 언덕 위로 아파트들이 쫙 들어섰습니다.
위 사진의 왼쪽은 2018년 힐스테이트 명륜 1차 아파트, 오른쪽은 가장 최근인 2022년에 입주한 힐스테이트 명륜 2차 아파트입니다. 개인적인 생각으로는 힐스테이트 명륜 2차 아파트가 명륜역과 훨씬 가깝고, 평지에 위치하고 있어서 더 선호도가 높을 듯합니다. 아래는 1차 아파트 앞쪽 상권인데, 학원가가 꽤 형성되어 있습니다. 명륜동 부근으로 학원이 많다고 들었는데 실제로 임장을 통해 확인할 수 있어서 좋았습니다.
위는 2013년에 입주한 명륜 아이파크 1차 아파트, 아래는 2019년에 입주한 명륜 자이입니다. 명륜 아이파크 1차는 위에서 봤던 명륜 2차 아이파크 아파트들보다 동래역에 가깝고 평지에 있어서 훨씬 입지가 좋은 것 같습니다. 명륜 아이파크 1차가 지어진지 더 오래됐지만, 가격 면에서는 명륜 2차 아이파크보다 우세합니다.
명륜 자이 역시 초등학교, 중학교, 고등학교를 가까이 두고 있고, 동래역 상권을 누리며, 동래역과 가깝다는 것에 위치가 굉장히 좋은 것 같습니다. 다만, 동래역 아래는 술집이나 노래방 등 유해 상권들도 많기 때문에 부모 입장에서는 조금은 우려스러울 수도 있을 것 같네요.
명륜역 쪽으로 가면 동래 롯데백화점과 롯데마트가 보입니다. 아파트 단지 근처에 백화점이 있다는 것은 엄청난 메리트가 아닐까 싶습니다. 또 다리 아래로 가면 온천천이기 때문에 산책, 러닝 등 운동을 할 수 있는 환경도 마련되어 있어서 좋아 보입니다.
위는 동래 SK뷰 1차 아파트고 아래가 대망의 동래구 대장 아파트 럭키 아파트입니다. 재건축 연한이 한참 지난 1983년도에 지어진 럭키 아파트는 현재 1536세대이지만, 재건축이 진행된다면 훨씬 더 많은 세대가 들어오겠죠! 거의 40년이 다돼간 아파트는 한눈에 봐도 외관은 굉장히 낡았습니다. 건물은 감가상각이 되어 사용가치가 낮지만, 아파트가 들어서 있는 지가는 엄청난 가치를 가지고 있습니다. 단디 님 말씀으로는 부동산 공부를 하는 분들은 이런 아파트를 보고 눈에서 빛이 빤짝여야 한다고 합니다..! ㅎㅎ 럭키 아파트의 가치와 호가를 알고 아파트를 보니 낡은 부분마저 아름다워 보이네요~!ㅎㅎ
최근에 지어진 동래 래미안 아이파크와 럭키 아파트는 사진에서 한눈에 봐도 엄청난 차이가 납니다. 용적률이 낮은 럭키 아파트는 층수가 낮고, 길게 뻗어있고 동간 간격이 넓은 반면, 최근에 입주한 동래아는 높은 층수에 럭키 아파트에 비교하면 동 간 간격이 좁은 대신 굉장히 세련됐습니다. 하지만, 부동산 공부를 하는 입장에서는 신축 아파트보다는 재건축 가능성이 잠재되어 있는 럭키 아파트를 보고 감탄을 연발해야겠죠?ㅎㅎ
동래 래미안 아이파크는 단지가 커서 아파트 내 동 별로도 호가가 다르다고 합니다. 2단지나 1단지 위쪽에 있는 동은 상당한 언덕에 위치하고 있기 때문입니다. 동래구 임장을 다니면서 부산 사람들이 왜 평지에 열광하는지 몸소 깨달았습니다..!
미남역 역세권 아파트, 동래 효성해링턴 플레이스 아파트를 지나 미남역에서 사직역으로 지하철을 타고 이동하였습니다. 명륜동과 사직동 부근으로 많은 아파트들이 들어오면서 중심이 이동하고 있다고 말씀드렸는데요~ 아래는 사직역 바로 앞에 있는 사직동 대장 아파트 사직 롯데캐슬 더 클래식 아파트입니다. 사직 롯데캐슬은 2017년에 지어진 1064세대의 대단지 아파트입니다. 평지에, 역세권 아파트로 사직동 대장을 맡고 있습니다.
위는 사직 롯데캐슬에 이어 2등 아파트로 자리 잡고 있는 쌍용 더 플래티넘 사직 아시아드 아파트입니다. 아래는 3등 아파트 사직역 삼정그린코아 더 베스트 1차 아파트입니다. 사직동에는 2000년 초반에 지어진 쌍용예가를 선두로 고바위에 지어진 아파트들이 많은데요~ 그래서 그런지 1~3등 아파트 (사람들의 선호도가 높은 아파트)는 모두 평지에 위치하고 있는 걸 확인할 수 있습니다.
사직역 부근 아파트들이 선호하는 요소는 평지라는 조건뿐만 아니라 아래처럼 학원가가 대거 형성되어있습니다. 아파트 군데군데 학원이 들어서 있는데요~ 사직역, 종합운동장역 부근의 아파트들에 자녀를 둔 가족 단위들이 많이 이사를 오고 싶어 한다고 알고 있습니다. 또한, 남문초등학교, 예원초등학교, 여명중학교 등 학군이 좋다고 소문난 학교들도 모여있습니다.
아직까지는 학원이라는 요소가 좋은 아파트 입지 요건에 영향을 미치고 있는 것 같은데요~ 저출산 시대, 1인 가구가 늘어나고 있는 추세가 계속 이어지고, 0~10대 인구가 지속적으로 줄어든다면 학원이라는 요건이 언제까지 영향을 미칠 수 있는지 생각해보게 됩니다. 또, 나중에는 4인 가족 단위가 선호하는 요소보다, 1인 가구나 2인 가구가 선호하는 요소가 더 중요한 입지 요건이 될 수도 있다는 생각이 드는데, 앞으로 어떻게 바뀔지 궁금합니다.
동래구 임장은 여기까지 마무리하고, 다음은 연제구 임장 포스팅 글을 가지고 오겠습니다..!ㅎㅎ 스피드 업해야겠어요! 파이팅
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2022.07.16 - [Investment/부동산] - 부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 3탄 (부산광역시 연제구 편)
부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 3탄 (부산광역시 연
안녕하세요~! 유니템입니다. 오늘은 금정구, 동래구에 이어 3탄 연제구를 포스팅해보겠습니다. 연제구에 도착했을 즘에는 처음 체력은 온데간데없고 ㅎㅎ.. 헥헥거리면서 돌아다녔던 것 같아요!
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