부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 1탄 (부산광역시 금정구 편)

 

 

안녕하세요. 유니템입니다~! 

 

 

단디 하자 2기 마지막 오프라인 모임으로 금정구, 동래구, 연제구 임장 스터디를 진행했는데요~ 한창 더운 7월이라서 걷다가 쓰러지진 않을까 걱정을 많이 하며 나갔는데 다행히도 하늘이 도왔는지 해가 쨍쨍하지 않고 구름이 가득해서 그나마 초반에는 잘 걸을 수 있던 날이었던 것 같습니다. 단디 하자 2기를 한 달? 한 달 반 동안 하면서 저 스스로도 많이 성장했다고 느꼈는데, 단디 님과 함께하는 공식적인 마지막 모임이라고 생각하니 슬펐습니다 흑.. 

 

이번 임장 스터디는 원래 7시간짜리였는데, 너무 더운 날씨 때문에 조금 단축해서 진행하였습니다. 금정구, 동래구, 연제구 순으로 돌아봤는데, 이번 글에서는 금정구부터 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

부산광역시 금정구 알아보기

 

1. 금정구 개요

 

 

 

금정구는 지도상 부산의 위쪽에 위치하고 있는 지역구입니다. 기장군, 북구, 동래구, 해운대구에 인접하여 있으며, 구서동, 남산동, 장전동, 부곡동, 금사 회동동 등 16개의 동으로 이루어져 있습니다. 

 

 

 

 

금정구는 아래 지적 편집도를 보시면 알 수 있다시피 양 옆에 산으로 둘러싸여 있습니다. 그래서 사실상 거주할 수 있는 지역은 지하철역을 따라 일자 형태로, 항아리 상권을 가지고 있는 해운대 좌동 신시가지와 상반되게 중심지가 특정지역에 모여있지는 않습니다. 지형의 특성상 중심 상권이 한 곳에 모여 있는 서면이나 해운대와 달리 상권이 덜 발달되어 있을 수 있다는 점을 유추해볼 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

 

아래 지적 편집도를 더 상세하게 보면, 빨간색으로 되어있는 곳이 상업지역인데, 확실히 상업지역이 다른 구에 비해 작은 면적으로 표시되어 있는 모습을 볼 수 있습니다. 녹지지역이  4/5 정도를 차지하고 있고, 1/5 정도가 주거지역, 그중 일부만 상업지 역임을 알 수 있습니다.

 

 

 

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금정구

인구수 224,173

세대수 107,827

 

 

금정구는 인구수 22만 명, 세대수 11만 명 정도로 부산에서 동래구, 남구 다음으로 7번째로 인구수가 많은 지역구입니다. 8등 연제구보다는 금정구가 인구수가 많은 걸 확인할 수 있네요. 아래는 부산광역시 금정구 내 동별 총인구수 및 세대수인데, 인구수 기준으로 구서 제 2동, 남산동, 장전 제2동, 장전 제1동, 부곡 제2동 순으로 인구수가 많습니다. 주로 아파트 단지가 많이 들어서 있는 동입니다. 

 

 

부산광역시 금정구 동별 총인구수 및 세대수

부산광역시 금정구 연도별 인구수

 

 

위의 그래프를 통해서, 금정구의 총인구수는 조금씩 감소하고 있는 걸 알 수 있습니다. 최근에 신축 아파트들이 동래구 사직동이나 연제구 거제동 쪽으로 많이 들어서면서 금정구에 살던 젊은 인구들이 많이 유출된 것 같은데요~ 그래서 그런지 아래 그래프를 보면 금정구에는 60~69세 노인 인구가 가장 많고, 그 아래 연령층인 50세~59세가 그다음으로 많습니다. 이에 따라 50세~59세의 자녀 나이층인 20~29세 인구층이 세 번째로 많습니다. 이 그래프를 통해 금정구의 젊은 인구들이 확실히 많이 빠져나갔음을 확인할 수 있습니다. 빠져나간 연령층의 인구가 동래구나 연제구 그래프에서 잘 나타나는지 다음 포스팅 글에서 확인해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

아래 사진은 호갱 노노 어플의 인구 전출 및 전입 모습을 나타낸 것인데, 금정구는 바로 아래에 위치한 동래구로 33.17%, 근접 도시인 양산시로 24.17%, 북구로 8.13%, 또 다른 근접 지역구인 수영구로 5.77%가 전출되었습니다. 남구나 강서구에서 전입이 있긴 하지만 금정구 전체적으로 봤을 때 순전출 2.43%를 나타내고 있습니다. 이런 전입과 전출을 파악하면, 2000년대 초반에 핫했던 금정구에서 어떤 지역구로 흐름이 바뀌고 있는지 파악할 수 있는 것 같습니다. 해당 자료만 봐도 최근 흐름은 금정구에서 동래구 쪽으로 이미 이동했다는 걸 알 수 있습니다. 

 

 

 

 

2. 금정구 아파트 공급

 

 

 

금정구는 과거 2017년에 래미안 장전이 1900세대 정도가 들어오면서 적정 수요 대비 엄청난 입주물량이 있었고, 2022년 7월 현재 기준 조회했을 때 올해 하반기에는 입주물량이 0으로 보입니다. 2022년도 6월 전까지 373세대 밖에 들어오지 않았고, 23년 24년에도 현재 기준으로는 입주 계획이 없어 보이네요. 

 

금정구는 입주물량이 없지만, 근처 동래구나 연제구는 어떨까요? 아래 입주물량 비교 그래프를 보시면, 22년에 동래구, 23년에 연제구, 24년에는 동래구 위주로 아파트 공급이 엄청나게 들어올 예정이라고 합니다. 이렇게 신축 아파트들이 공급되면, 많은 인구들이 동래구나 연제구로 유입될 것입니다. 그러면, 근처 금정구에서는 몇 년 간 또 인구 유출이 발생할 수 있음을 예상해볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

3. 금정구 / 동별 아파트 평단가

 

 

 

금정구는 부산광역시 내에서 평단 가는 1573만으로 중간 정도 수준입니다. 동별로 보면 1984만 장전동, 1621만 구서동, 1461만 부곡동 순으로 높습니다. 보면 아파트가 가장 최근에 지어진 순으로 높은 평단가를 띠는 것 같습니다. 부곡동은 1990년 후반, 구서동은 2000년대 초반, 장전동은 2010년 중반쯤에 많은 아파트들이 들어섰습니다. 

 

 

 

 

부산광역시 금정구 임장

 

 

 

이번 금정구, 동래구, 연제구 임장은 오전 7시에 두실역에서 모여서 12시쯤에 시청역에서 마무리하였습니다. 7시간짜리를 5시간 정도로 단축하여 진행하였는데요~ 정말 더운 날씨에 부동산 임장이 쉽지는 않더라고요..!ㅎㅎ 한 달 전 부산진구 임장이랑도 체감 힘듦이 달랐습니다. 이번 임장에는 단디 하자 3기의 스터디원 중 한 분도 같이 참여해주셨습니다! 반가웠어요~!ㅎㅎ

 

 

 

 

단디 하자의 시그니처 발 모양을 한 컷 남기고 열심히 걸으러 출발하였습니다! 이땐 몰랐죠 이날 얼마나 힘들지~ ㅎㅎㅎ 우선, 1980년~1990년대 지은 아파트들이 모여있는 두실역 쪽에서 시작했는데, 대표적으로 선경 1,2차 아파트, 우성 아파트가 있습니다. 80년대 90년대에는 아직 아파트라는 주거 형태가 많지 않은 시기였기 때문에, 위치는 다소 경사가 꽤나 있는 고바위에 위치하고 있지만, 그 당시에는 이 아파트들이 인기가 많았을 것 같습니다.

 

 

 

구서 4구역 주택 재건축 정비사업

 

 

선경아파트, 우성 아파트 쪽으로 향하는 길에 오래된 주택과 빌라들이 있는데, 해당 지역이 구서 4구역 주택 재건축 정비사업이 진행 중인 것 같더라고요. 이런 곳도 재건축이 진행되면 먼 훗날엔 세련된 아파트들이 들어서겠죠? 1985년에 지어진 선경 아파트도 재건축 연한이 지나서 구서 5구역 재건축 대상이라고 합니다.  

 

 

선경아파트 1차, 2차

 

 

구서 우성 아파트는 높은 지대에 있기 때문에 두실역에서 올라가기 위해는 위와 같은 계단을 타 줘야 합니다. 계단 사이사이에 구서동 소개와 예전 구서동 역사에 대해 적혀있더라고요. 부동산 공부를 하는 저희를 위한 내용들 같아서 열심히 다 같이 읽어보았습니다. 몇십 년 전 논 밭이었던 이곳이 지금은 여러 아파트가 들어서 있는 걸 보면 어르신들은 격세지감을 느낄 것 같습니다. 

 

 

신동아 아파트

 

 

신동아 아파트 옆 길을 바라보면 아래로 경사진 모습을 볼 수 있습니다. 이런 지역을 다니다 보면 왜 부산 사람들이 평지를 유독 선호하는지 이해가 됩니다..ㅎㅎ 여름에 이런 길은 정말 너무 힘들 것 같아요. 우성 아파트는 아래 사진처럼 더 위쪽 고바위에 있는데 고바위 + 고바위 느낌의 아파트인 것 같아요. 

 

 

구서우성아파트

 

 

그다음으로는 구서 롯데캐슬 1단지와 2단지를 보러 갔습니다. 구서 롯데캐슬 1단지와 2단지는 각각 1728세대, 1926세대로 합쳐서 약 3600세대로 엄청난 대단지로, 구서주공 아파트를 재건축한 아파트입니다. 구서 롯데 캐슬 아파트는 2006년도에 지어진 아파트로, 2000년대 초반만 해도 아파트가 많이 지어지지 않은 시기라, 롯데캐슬이라는 브랜드를 가진 구서 롯데캐슬에 당시에는 부자들이 많이 살았다고 합니다. 또, 최근에 지어지는 아파트들과 달리 대형 평수가 많아서, 가족 단위의 세대가 많이 거주하고 있습니다. 

 

 

 

 

보통 신축 아파트에 학원이 정착하고, 많이 생기는 시기는 아파트 10년~15년 차라고 합니다. 젊은 30~40대 부부의 자녀들이 학원을 다니려면 10~15년 정도 있어야 되기 때문이죠! 지어진지 20년이 다돼가는 구서 롯데캐슬은 이미 상권이나 학원이 자리 잡혀있는 상태로, 금정구에서 학원 수 1등을 차지하고 있습니다. 구서 롯데캐슬 2단지 앞쪽 라인은 상권이 다 모여있었는데, 국제어학당, 태권도, 피아노 등 유명 학원들이 위치해있었으며, 학생들이 웬만한 건 이 근처에서 다 해결할 수 있을 것 같은 느낌이었습니다.

 

또, 근처에 구서여자중학교, 장서초등학교, 두실초등학교 등 학교와 구서역과 구서 롯데캐슬 1단지 사이에 이마트도 있어서 생활하기 편리할 것 같았습니다. 다만, 구서동 특징상 약간의 언덕이 있는 고바위에 있다는 점은 조금 불편할 것 같기도 했습니다.

 

 

 

구서롯데캐슬아파트 상권

 

 

구서 롯데캐슬 2단지에서 구서역 방향으로 내려다보면, 이마트가 보입니다. 아파트와 이마트가 가까워서 굉장히 편리할 것 같습니다. 

 

 

 

 

구서 롯데캐슬을 보고 그 길을 쭉 따라 장전역 방향으로 가면 저 멀리 위쪽에 구서동 쌍용예가 아파트 가이 보입니다. 이미 제가 서있는 길도 구서역 평지에서는 언덕이 조금 있는 곳이었는데, 사진에서 보이는 쌍용예가 아파트는 더 경사진 곳에 있습니다. 금정구가 확실히 산으로 둘러싸여 있다 보니 평지보다는 경사진 곳이 많은 것 같습니다. 

 

아래 사진은 구서역 방면 상권들이 위치한 골목인데, 아래쪽에도 학원이 많이 보이고, 그 밖에도 은행, 병원, 스터디 카페 등이 많이 보이네요. 모두 가족 단위의 세대에게 필요한 시설들이 모여있는 것 같습니다.  

 

 

구서 쌍용예가 2단지 아파트

구서SK뷰 아파트

 

 

구서 쌍용예가 2단지, 구서 SK뷰 1단지 아파트들 앞으로 상권이 일자로 나란히 들어서 있는 걸 볼 수 있습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 금정구는 아래로 길게 아파트들이 역을 따라 들어서 있기 때문에 상권들이 흩어져있습니다. 2010년에 지어진 구서 쌍용예가 아파트보다 확실히 2016년에 지어진 구서 SK뷰가 더 신축 아파트 느낌이 났습니다. 

 

 

 

 

임장을 다니면서 아파트뿐만 아니라 상가들도 많이 볼 수 있었는데요~ 최근에 많이 보이는 게 무인 매장인 것 같습니다. 특히 더운 여름을 식혀줄 아이스크림 무인 매장이 많이 보였고, 그 외에도 학생들이 많이 거주하는 곳이다 보니 스터디 카페도 굉장히 많았습니다.

 

상가도 다른 물건들처럼 유행을 타는 것 같은데요~ 2000년대 초반에는 PC방이 굉장히 많이 들어섰던 것처럼 최근에는 인건비를 줄일 수 있는 무인 키오스크를 사용하는 매장이 점점 늘어나는 것 같습니다. 무인인 만큼 CCTV를 의존해서 가게를 관리해야 해서 불편함이 있을 수 있지만, 그만큼 운영하는 비용을 줄이고 순이익을 늘릴 수 있으니 많은 사람들이 사업에 도전하는 게 아닐까 싶습니다. 

 

 

금정산1차 쌍용 예가 아파트

금정산 2차 쌍용 예가 아파트

 

 

연달아 모여있는 구서 SK뷰 아파트, 금정산 쌍용예가 아파트와 달리 혼자 떨어져 있는 금정 힐스테이트는 나 홀로 아파트입니다. 나 홀로 아파트는 상권을 이용하는 수요가 비교적 적기 때문에 상권이 많이 발달하기 어렵습니다. 그래서 아파트 단지들이 모여있는 곳보다는 편리시설이 부족할 수 있습니다. 

 

 

금정힐스테이트

 

 

나 홀로 아파트인 금정 힐스테이트와 아파트 단지가 모여있는 구서 쌍용예가 2단지와 비교하면, 두 아파트 모두 2010년에 지어졌는데 지어진지 1~2년 만에 두 아파트 가격의 격차가 벌어지는 걸 알 수 있습니다. 아파트들은 모여있을 때 시너지 효과가 발생하는 것 같습니다.

 

 

 

 

금정 힐스테이트 아파트를 보고, 장전 서희 스타힐스 아파트도 지나서 장전역에서 부산대역으로 지하철을 타고 이동하였습니다. 예전에 제가 어릴 때만 해도 부산대로 학생들이나 20대들이 많이 놀러 와서 부산대 뒤에 옷집들도 장사가 엄청 잘 되었던 걸로 기억하는데 최근에는 그 부근의 옷 매장들의 상권이 다 죽어있었습니다. 

 

2000년대만 해도 구서동 부근에 젊은 세대 및 학생들이 많이 살고 있어서 부산대 상권을 이용할 수요가 많았을 것 같은데, 최근에 금정구에서 동래구나 연제구로 흐름이 바뀌어 인구가 많이 유출되면서, 부산대 상권보다는 동래 상권을 요하는 수요가 늘어났을 것 같습니다. 

 

 

 

 

부산대역에서 내리면 바로 보이는 아파트가 금정구 대장 아파트 래미안 장전입니다. 래미안 장전 아파트, 장전동 금정산 SK뷰, 장전 디자인시티 벽산블루밍 아파트 단지, 금정초등학교 근처로 학원가가 형성되어 있는 모습입니다. 

 

 

 

 

장전 래미안 아파트는 2017년에 1938세대로 지어진 최신식 아파트로, 나 홀로 아파트지만 세대수가 많고, 사람들이 선호하는 래미안 브랜드에, 평지에 지어졌고, 부산대역과도 가까워서 인기가 많은 금정구 내 최고가 아파트입니다. 아파트 내부가 예쁘기로 소문나서 저희도 들어가 봤는데, 아파트 단지 안에서 산책하기도 좋고, 커뮤니티 시설도 잘 구비되어있는 모습에 아파트 거주민들이 만족할 것 같았습니다. 

 

게다가, 래미안 장전 후문 쪽에는 스타벅스도 있어서, 스세권 아파트로 사람들의 선호도가 높을 수밖에 없다고 생각했습니다. ㅎㅎㅎ 스타벅스 커피 너무 좋아해요~! 

 

 

 

 

 

금정구 포스팅을 정리하고, 동래구 포스팅에 들어가기에 앞서~

 

1970~80년대에는 동래 쪽에 주택단지가 대부분이었습니다. 1990년 중후반 즈음에 해운대 좌동 신시가지나 북부 화명 신시가지가 생기면서 외곽 도시화가 진행되었습니다. 거주지를 상급지로 옮기고 싶었던 중산층은 도심 외곽으로 이동해서 외곽 쪽 인구가 팽창하였다고 합니다.

 

그 이후 2000년 초반 금정구에 구서 롯데캐슬과 같은 대단지 아파트들이 들어섰고, 최근에는 동래구 명륜동, 사직동, 연제구 거제동, 연산동 근처로 재도시화가 일어나면서 오래된 주택이나 빌라들을 허물고 쟁쟁한 브랜드를 입힌 신축 아파트들이 들어서고 있습니다. 재도 시화가 일어나고 있는 동래구나 연제구는 위치가 좋고 이미 상권들이 자리 잡고 있는 상태로 지가가 높은 곳인데, 거기에 신축 아파트가 들어서니 그 지역의 가치는 더더욱 상승하게 되었습니다. 

 

위의 설명처럼 금정구에서 흐름이 동래구와 연제구로 넘어오고 있는데, 재도시화로 인해 지가가 계속해서 상승하고 있는 동래구를 다음 포스팅 글에서 알아보도록 하겠습니다~!

 

 

 

동래구 임장 후기 보러가기

 

2022.07.15 - [Investment/부동산] - 부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 2탄 (부산광역시 동래구 편)

부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 2탄 (부산광역시 동

 

 

연제구 임장 후기 보러가기

 

2022.07.16 - [Investment/부동산] - 부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 3탄 (부산광역시 연제구 편)

부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 3탄 (부산광역시 연