부산광역시 매매지수 / 전세지수

 

 

 

매매/전세지수란?

 

매매지수: 기준 시점으로부터 매매가의 변화율

전세지수: 기준 시점으로부터 전세가의 변화율

 

 

이번 포스팅에는 부산광역시의 매매/전세지수를 알아보는 연대리님의 과제를 해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 매매지수 / 전세지수의 변곡점

 

 

매매/전세 지수의 변곡점을 보는 이유는 변하는 시기를 캐치해야 대응할 수 있는 포지션을 잡을 수 있기 때문입니다. 또, 과거를 복기하면서 변곡점에 어떤 사회적 이슈가 있었던 것인지 알아 놓는 것도 중요합니다.

 

 

 

 

1) 2009년 8월

2003~2007년 노무현 정부 기간에는 부동산 규제를 강화하여 2009년 이전의 매매지수/전세지수 모두 평탄한 모습인데, 2008~2012년 이명박 정권이 들어서면서 온갖 규제 완화를 통해 부동산 시장이 살아나 급격히 상승하는 모습을 보임. (2008년에 금융위기가 있었지만, 수도권의 하락과 다르게 부산은 공급물량이 적었기 때문에 상승세를 보임.)

 

2) 2012년 5월

매매 / 전세 변동률 막대그래프가 하락하는 모습을 보이며 매매/전세 지수 또한 하락하는 모습임.

 

3) 2013년 8월

2013~2016년 박근혜 정부 때도 그 전 정권의 흐름과 비슷하게 부동산 규제 완화를 밀었음. 잠시 주춤했던 부동산 시장이 살아나는 모습을 변동률 막대그래프와 지수 선을 통해 알 수 있음.

 

4) 2017년 8월

2017~2021년 문재인 정부 때는 전 정권과 달리 부동산 규제 강화 정책을 펼쳤음. 부산은 이때 공급물량도 많았기 때문에 부산 부동산 시장은 하락세를 보였음. 이때 다른 지역과 비교하면 부산 부동산이 저평가되어 있던 시절이라고 함. 

 

5) 2020년 7월

부산의 공급물량과 별개로, 코로나 19로 인해 시중에 현금이 많이 풀리면서, 자산 가격에 엄청난 영향을 미쳐 급격한 상승세를 보임 (전국)

 

6) 2022년 7월

금리, 경기침체 등 외부 요인으로 인해 거래 급감, 대출 금리를 견디지 못하는 사람들이 급매 던짐, 부동산 가격 떨어지고 있음

 

 

*노무현 정부 2003~2007 / 이명박 정부 2008~2012 / 박근혜 정부 2013~2016 / 문재인 정부 2017~2021 

 

 

 

 

2. 전세지수는 상승하는데 매매지수는 하락 또는 보합하다가 턴 하는 시기

 

 

매매지수와 달리 전세지수가 먼저 상승하거나 매매지수만큼 빠지지 않고 상승을 하려는 모습이 보이면 매매지수도 전세지수를 따라 상승할 수도 있다고 합니다. 

 

 

 

 

부산의 2006년~2009년 그래프를 보면, 2006년 10월에 전세 변동률은 0.82%를 보여주며 지수와 변동률 모두 점차 상승하는 모습을 보이지만, 매매지수는 보합인 상태를 1년 넘도록 유지하고 있습니다. 2007년 하반기부터 매매지수도 전세지수를 따라 조금씩 오르는 모습을 보여주더니 2008년 3월에 변곡점을 만들어 매매지수도 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 

 

위 그래프처럼 전세지수가 먼저 서서히 오르고, 매매지수가 하락 혹은 보합하다가 전세지수를 따라 오르는 케이스가 많다고 하는데, 실제로 저 상황에서 캐치하려면 꾸준히 전세 지수와 매매지수를 찾아보는 습관을 길러야 할 것 같습니다.

 

 

 

 

경남의 그래프를 보면 2011년 8~9월쯤 매매지수는 보합 상태를 보이다가 하락세를 타고, 전세지수는 살짝 흔들렸다가 다시 상승하는 모습을 보입니다. 2013년 10~11월쯤 매매지수는 다시 전세지수를 따라 상승세를 타게 됩니다. 

 

모든 상황에서 이렇게 가지 않을 수도 있지만 (부동산은 외부 요인 변수도 큼) 전세지수가 이렇게 중요하다는 걸 이번 과제를 하면서 깨달았습니다. 

 

 

3. 전고점 대비 덜 / 더 상승했는지 확인

 

 

지속적인 하락세를 보이다가 변곡점을 만들고 상승세를 타면, 전고점까지는 회복이 빠르다고 합니다. 따라서, 어떤 지역이 전고점을 넘어섰는지 안 넘어섰는지 유무를 확인하면 상승 여력을 확인할 수 있다고 합니다. 

 

 

 

 

부산광역시 매매/전세 지수 그래프를 보면 부산 같은 경우에는 매번 하락 -> 상승기를 맞이하면 전고점을 돌파하는 모습을 보입니다. 당분간의 상승 여력은 없을 것으로 보입니다. 

 

 

부산 외 다른 지역 중 전고점 대비 아직 덜 상승한 지역

 

 

 

 

경남 거제시는 2014년부터 하락세를 타 2020년쯤 변곡점을 만들고 상승했는데요. 아직 2011년~2012년 사이 전고점을 뚫지 못했습니다. 이는 아직 거제시는 상승 여력이 남아있다는 걸 보여주고 있습니다. 최근에 거제에 조선업이 다시 활기를 띠며 일할 사람이 모자란다는 뉴스가 나오고 있는데, 상승할 수 있는지 지켜봐야 하지 않을까 싶습니다.  

 

 

 

 

경남 통영시와 충남 당진시 역시 2015~2016년 사이의 전고점을 아직 뚫지 못한 모습입니다. 두 지역 역시 상승 여력이 있다고 봐도 될지 궁금합니다. 다만, 최근에 외부적인 요인으로 인해서 부동산 시장이 좋지 않은 상황을 국면하고 있어 당분간 상승 흐름을 기대하기는 어렵지 않을까 생각이 듭니다. 

 

 

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4. 변동률 확인

 

 

1) 2009년 8월 ~

 

 

 

 

2009년 8월 이전에는 막대그래프가 큰 상승 없이 약 상승세를 유지하다가, 2009년 8월부터 변동률 막대가 급격하게 상승하는 모습을 보입니다. 이에 매매/전세 지수 그래프도 같이 급 상승하게 됩니다. 

 

 

2) 2012년 5월~2013년 8월

 

 

 

 

2009년부터 급격하게 상승하던 변동률 그래프가 2011년에 들어서면서 서서히 줄어드는 모습을 보이며 지수 선 역시 상승세가 완만해지는 모습입니다. 2012년 5월을 기점으로 변동률이 + -> - 로 바뀌며 매매지수는 하락에 들어서고, 전세지수는 보합의 모습을 보입니다. 2013년 8월을 기점으로 다시 변동률이 - -> + 로 변하면서 지수 선 역시 상승세를 타는 모습을 보입니다. 

 

 

3) 2017년 8월~

 

 

 

 

2017년 8월을 기점으로 전세 변동률 그래프는 서서히 줄어드는 모습을 보이다가 -로 전환되었고, 매매 지수는 불규칙적이게 감소하다가 -로 전환되면서 매매/전세 지수 모두 하락세를 들어가게 됩니다. 

 

 

4) 2020년 7월~

 

 

 

 

2020년 초부터 매매 / 전세 변동률 그래프가 +로 전환되더니, 2020년 7~8월을 기점으로 2020년 10월부터 급격하게 상승하는 모습을 보입니다. 코로나 19로 인해 자산 시장이 급격하게 상승하는 타이밍입니다. 

 

 

5) 2022년 7월~

 

 

 

 

2021년 8월~9월부터 변동률 그래프가 줄어들기 시작하더니 2022년 7월을 기점으로 -로 전환되었습니다. 하락기를 맞이하게 되었다고 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

결과론적으로 보면 변동률과 지수가 맞아떨어져서 이때 투자했으면 됐겠다는 생각이 들 수 있지만, 과연 내가 그 시기에 투자자의 포지션으로 있었다면 투자를 할 수 있었을까라는 의문이 듭니다.. 과거의 데이터를 가지고 복기하는 것이 왜 중요한지 다시 한번 깨닫게 되었습니다. 

 

 

5. 그룹핑

 

 

부산은 어떤 지역과 같은 흐름을 탈지 알아보기 위해 그룹핑 작업을 해보았습니다. 그룹핑을 하기 위해 우선 부산의 전출입 지역을 알아보았습니다. 전출입 지역은 그 지역의 대체지역이라고도 할 수 있고, 지역 간 연계가 높기 때문에 흐름도 비슷할 것이라고 예상되었습니다. 

 

 

 

 

우선 부산은 경남, 서울, 경기, 경북으로 전출입 인구가 많은데, 수도권, 경북은 물리적인 거리가 있기 때문에 근처에 있는 경남과 울산과 함께 묶어 보았습니다.

 

 

부산 / 울산 / 경남 그룹핑

 

 

부산, 울산, 경남을 그룹핑한 매매 가격지수 그래프입니다. 약간의 미묘한 차이는 있지만 큰 흐름은 같이 가고 있다는 걸 알 수 있습니다. 

 

 

서울 / 경기 / 인천 그룹핑

 

 

부산은 부울경으로 묶을 수 있다면, 수도권은 서울 / 경기 / 인천으로 묶을 수 있습니다. 부울경보다 더 같은 모습으로 움직이는 그래프를 볼 수 있습니다. 수도권은 하나인가 봅니다. 

 

 

부산 / 서울 그룹핑

 

 

그러면 서울과 부산은 어떨까요? 가장 큰 차이점은 2008년 금융 위기 때 서울의 부동산 분위기는 하락 혹은 보합 느낌이었지만, 부산은 명백하게 상승 흐름을 보여주고 있습니다. 전 세계를 힘들게 했던 금융 위기를 이겨낸 요소가 무엇이었을까요! 정부에서 지방 부동산 활성화를 위한 정책들을 많이 제시했던 것도 있지만, 그 당시 부산의 공급 물량이 절대적으로 부족했던 점도 한몫했을 것 같습니다. 

 

또, 부산은 17년 하반기부터 20년 하반기까지 하락 추세였던 반면, 서울은 2013년을 기점으로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 수도권과 지방은 다르게 움직일 수도 있다는 점이 투자처는 항상 어딘가에는 있다고 말해주는 것 같아요. 

 

 

부산 / 대구 그룹핑

 

 

부산과 대구는 어떨까요? 같은 지방일지라도 매매지수 그래프가 다르게 움직이는 모습을 확인할 수 있습니다. 부산은 2011년 하반기를 기점으로 하락세를 맞이 하였지만, 대구는 2008년 금융위기를 기점으로 2015년 하반기까지 무섭게 상승하는 모습입니다. 

 

 

이렇게 비슷한 흐름, 아예 다른 흐름을 보여주고 있는 지역들을 같이 묶어서 보았는데요. 정말 지역마다 흐름이 다르게 가서 전국의 부동산을 투자해보기 위해서는 그때그때 흐름을 잘 따라가야 하는 것 같습니다. 

 

이번 과제를 통해서 정말 많은 걸 배운 느낌입니다. 이때까지 매매지수/ 전세지수에 대해서 이해를 잘 못하고 있었던 것 같은 느낌도 듭니다 ㅎㅎ..