부산광역시 매매/전세지수 보러 가기
2022.10.20 - [부동산/부산광역시] - 부산광역시 매매지수 / 전세지수
부산광역시 매매지수 / 전세지수
매매/전세지수란? 매매지수: 기준 시점으로부터 매매가의 변화율 전세지수: 기준 시점으로부터 전세가의 변화율 이번 포스팅에는 부산광역시의 매매/전세지수를 알아보는 연대리님의 과제를
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어제 포스팅했던 부산광역시 매매지수와 전세지수에 이어 미분양, 공급물량, 거래량, 주택 가격 심리지수, 청약경쟁률에 대해 확인해보도록 하겠습니다.
1. 미분양
미분양: 사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나, 분양되지 아니한 주택
준공 후 미분양 (악성 미분양): 사용 검사 이후 (준공된 이후)에도 분양되지 않은 주택
미분양이 쌓이는 이유가 뭘까요? 수요와 공급에 주목해야 합니다. 수요보다 공급이 많을 때 즉, 사려고 하는 사람보다 아파트 개수가 많을 때, 아파트 공급 물량이 다 소화가 되지 못하여 발생하게 됩니다. 미분양이 발생하는 이유는 부동상 시장 (시장 금리, 경제 불황 등) 여러 요소를 봐야겠지만, 공급의 영향이 가장 큰 것 같습니다.
2008년 금융 위기 때 수도권과 반대로 부산이 오른 이유 중 하나가 정부의 지방 부동산 활성화 정책 영향도 있지만, 적정 수요 대비 부족했던 공급 때문이기도 합니다.
그렇다면, 미분양 지표를 볼 때 우리가 주목해야 할 포인트는 어디일까요?
1) 미분양이 늘어나는 시점 -> 시장이 하락세로 전환하는 시점
2) 미분양이 줄어드는 시점 -> 시장이 상승세로 전환하는 시점
*미분양이 줄어드는 시점에 시장에 투자자로 들어간다면 시세차익을 기대볼 수 있지 않을까요?
부산의 미분양 물량
부산의 미분양 물량은 2022년 1월에 921었던 것에 비해 2022년 8월에는 1799로 다른 지역에 비하면 엄청난 물량 증가는 아니지만 미분양 물량이 상승하고 있는 모습을 보입니다. 부산의 청약 시장은 아래에서도 보여드릴 것이지만 매수심리가 살아있지만, 전체적인 부동산 시장이 좋지 않음을 나타내 주고 있는 것 같습니다.
부산의 매매/전세지수 지표와 미분양 지표를 비교해봅시다. 미분양 지표와 매매지수는 정확히 반비례 모습으로 움직이는 걸 알 수 있습니다. 즉, 미분양이 소화가 되는 시기(감소)에 매매/전세지수는 상승하고, 미분양이 소화되지 못해 쌓이는 시기(증가)에는 매매/전세지수는 하락하게 됩니다.
미분양 감소 -> 매매/전세지수 상승
미분양 증가 -> 매매/전세지수 하락
부산은 미분양 물량이 소폭 증가하는 모습인데, 미분양 물량이 많이 나타나는 지역을 알아보겠습니다.
대구의 미분양 물량
대구광역시의 미분양 물량이 급격하게 증가하고 있습니다. 이는 적정 수요 대비 과도한 공급물량 때문인데요. 미분양이 급격하게 증가하면서 매매/전세지수가 하락하는 모습을 보입니다.
즉, 미분양 물량, 공급물량, 매매/전세지수가 다 연관되어 있는 것을 알 수 있습니다.
전남 광양시 미분양 물량
전남 광양시 입주 물량 수요 대비 과잉 공급, 미분양 물량 증가, 매매/전세 지수 하락
경북 포항시 미분양 물량
경북 포항시, 23~25년 입주물량 과잉 공급, 미분양 급 증가 시작, 매매지수는 하락세를 보이는데 전세지수는 증가
전세지수가 증가하는 이유는, 시장 분위기가 안 좋아져서 매매를 하려는 심리는 죽고, 전세를 찾는 수요는 늘어나서 증가하는 게 아닐까?라는 생각이 듭니다.
경북 경주시 미분양 물량
경북 경주시는 24~25년 입주물량이 과도하게 예정되어 있습니다. 청약 당시 미분양이 뜬 물량을 현재 미분양 그래프에서 보여주고 있다고 볼 수 있습니다.
인천의 미분양 물량
인천 같은 경우에는 부산과 비슷하게 미분양 물량이 서서히 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 다만, 22~23년에 입주 물량 폭탄을 맞이하고 있는데, 미분양이 점점 늘어날지 지켜봐야 할 것 같습니다. 마찬가지로, 매매/전세지수 또한 하락하고 있습니다.
2. 청약경쟁률
부산진구, 2022년 10월 양정 자이 더샵 SKVIEW, 2276세대
가장 최근에 분양해서 뜨거운 감자였던, 양정 자이! 저도 진구 임장 하면서 준공하는 것도 보고, 모델하우스도 다녀왔던 곳입니다. (다만, 저는 청약은 하지 않았어요! ㅎㅎ)
부산의 매수심리는 죽지 않았다는 걸 보여줬던 양정 자이입니다. 제일 선호도가 높았던 84A타입은 무려 160대 1의 경쟁률에 당첨가점 65.97을 기록했습니다. 84C 역시 156대 1로 당첨 가점 62점을 기록하였고요. 확실히 국평이 다른 소형 평수보다 사람들의 선호도가 높은 걸 알 수 있습니다. (부산 사롸있네~)
다만, 앞으로 나오는 청약 건들에 있어서도 무작정 부산 매수심리가 살아있다고 해서 넣어보는 것이 아니라, 시장 분위기나 분양가, 입지 등을 잘 따져보고 청약에 임해야 할 것 같습니다.
다만, 양정 자이의 경쟁률이 높게 나온 건 도심 중심부에 위치하고, 입지가 나쁘지 않기 때문이라는 걸 아래 송도 자이르네 디오션과 비교해볼 수 있습니다.
부산 서구, 2022년 9월, 송도 자이르네 디오션, 227세대
부산 서구에 위치한 송도 자이르네 디오션 84 타입 빼고, 청약 당시 미분양이었던 모습을 볼 수 있습니다. 2022년 적정 수요 대비 과한 입주 물량, 대단지가 아니라는 점도 있지만, 제가 개인적으로 생각했을 때는 원도심과의 거리가 너무 멀어서이지 않을까 싶습니다.
부산의 원도심지인 서면과의 접근성과 비교하면, 송도 자이르네 디오션은 9km 이상 떨어져 있고, 양정 자이 더샵은 2km 정도입니다. 일자리가 많은 도심지로의 접근성이 떨어지게 된다면, 거주 선호도 역시 떨어진다고 생각이 들었습니다.
3. 입주물량
모든 시장은 공급과 수요로 이루어지고 있습니다. 다만, 부동산 시장에서 적정 수요를 인구수*0.05로 계산을 하고 있지만, 정확하게 예측하기 쉽지 않습니다. 그래서 모든 부동산 책에서 가장 강조하는 내용이 공급물량입니다.
다만, 공급물량을 볼 때 어떤 포인트를 봐야 하는지?
1) 입주 물량이 몇 년간 과잉 공급되는 지역은 투자 매력도 하락(피하기)
2) 공급량이 줄어드는 지역을 2년 정도 전부터 째려보기
공급 물량이 많으면, 입주물량과 기존 전세 물량이 쌓이게 되면서 전세가가 하락하게 되는데, 이는 매매가 또한 끌고 내려가게 됩니다. 그러면 점점 갭의 차이가 커져서 투자자들에게 매력적이지 않은 곳이 되어 가수요 역시 줄어든다고 합니다.
부산광역시 입주물량
부산 전체의 공급물량을 보면, 17년~21년까지도 지속적으로 적정 수요보다 과잉 공급이 되었고, 올해인 22년, 내년인 23년까지도 입주물량이 많습니다. 다만, 24년부터는 급격하게 감소하는 모습을 보입니다.
부산 해운대구 입주물량
부산 해운대구 같은 경우에는 20년도부터 현재까지, 그리고 향후 2~3년 동안 공급 물량이 많지 않은 걸 알 수 있습니다. 이 때문이었는지 2019년 조정지역 해제 당시 해운대구에 투자자들이 가장 먼저, 많이 들어왔었다고 합니다.
부산진구 / 부산 동래+연제구 입주물량
부산진구, 연제구, 동래구의 입주 물량 그래프를 보면 해운대구와는 확연히 다르게 공급물량이 많은 걸 알 수 있습니다. 부산진구 같은 경우에는 22~24년까지 입주 폭탄으로, 현재도 국평 전세가가 이전과 비해 많이 빠졌다고 합니다.
부산광역시 매매/전세지수+미분양+입주물량 비교
연대리님의 팁처럼 매매/전세지수 + 미분양 지표 + 입주물량 그래프를 한 번에 줄 세워서 비교해보았습니다. 이렇게 보니 더 눈에 들어오는 것 같아요!!
1번 구간: 위 표에는 보이지 않지만 부산은 2004~2006년 공급 물량이 많았음. 이에 소화되지 못했던 미분양이 쌓이기 시작함. 매매지수는 약 상승+보합, 전세지수는 상승함.
2번 구간: 2007년부터 약 5년 동안 부산의 공급 물량이 적정 수요에 못 미침. 이에 쌓여있던 미분양 물량은 해소되고, 매매/전세 지수도 급 상승하기 시작함.
3번 구간: 2012년 공급 자체는 적정 수요에 도달하지 못하지만, 2013~2015년의 입주예정 물량이 청약 당시에 미분양 발생되었던 게 표시된 게 아닐까 예상해봄. 매매지수는 하락, 전세지수는 약간의 하락 + 보합세
4번 구간: 미분양이 해소가 되면서, 매매/전세 지수 동반 상승
5번 구간: 2017~2019년 과잉 공급. 미분양 물량 증가. 매매/전세 지수 하락
6번 구간: 2020~2023년까지 과잉 공급이지만, 코로나19로 인한 시장에 현금이 많이 풀려 자산 시장 급상승, 매매/전세지수 급 상승!
이 세 가지 지표가 얼추 맞아떨어지는 게 정말 신기하면서도, 코로나 19와 같은 시장의 변수는 절대 예측할 수 없겠구나라는 생각이 들었습니다. 시장을 예측하려고 하지 말자!!!
4. 거래량
전국 거래량을 아실에서 최근 3개월 기준 / 6개월 기준 등으로 볼 수 있습니다.
최근 3개월간 외지인 매매거래가 증가한 지역은?
충남 천안시 서북구 / 충남 아산시 / 강원 원주시 / 경기 평택시 / 충북 충주시
서울 거주자 거래 증가한 지역은?
충북 충주시 / 경기 안양시 만안구 / 경기 의정부시 / 경기 남양주시 / 경기 평택시
공통적으로 매매거래가 증가한 지역은 경기 평택시와 충북 충주시입니다.
경기 평택시와 충북 충주시에 어떤 이유? 호재? 가 있어서 매매거래가 증가한 건지 궁금해집니다!
부산의 거래량
최근 3개월간 부산에 외지인 매매거래가 증가한 지역은?
사하구 / 북구 / 부산진구 / 해운대구 / 서구 / 기장군 / 강서구
부산에 서울 거주자 거래 증가한 지역은?
해운대구 / 부산진구 / 사하구 / 영도구 / 남구 / 수영구 / 북구
공통적으로 매매거래가 증가한 지역은 해운대구, 사하구와 부산진구입니다.
해운대구 같은 경우에는 부산의 1 급지이고 하고 외지인 거래가 많은 걸 알고 있었는데, 의외로 사하구가 순위권에 있어서 놀랐습니다. 사하구에 왜 외지인 거래량이 많은지 너무 궁금해졌어요..! 한 번도 안 가본 지역이기도 하고요. 다음에 기회가 되면 조사해보고 임장도 가봐야겠습니다. (급 다짐..ㅎㅎ)
5. 주택 가격 심리지수
주택 가격 심리지수는 KB 시계열에서 제공하는 자료 중 하나인데, 연대리님께서 말씀해주시길, 매도세와 매수세가 지그재그로 만나는 지점이 시장이 활기를 띠고 상승하는 시기라고 합니다.
부산의 주택 가격 심리지수
신기하게도 매도세와 매수세가 지그재그로 크로스 될 때 매매/전세 지수의 상승을 볼 수 있습니다. 이번 과제를 하면서 지표들이 딱딱 떨어져 맞을 때 너무 신기해요..!! 이래서 공부를 하라는 건가 봐요 ㅎㅎ
부산 같은 경우 현재는 악어 입 모양으로 매수세와 매도세가 전혀 만날 생각을 하지 않고 있습니다. 즉, 당분간 상승 여력을 찾기는 어렵다는 뜻이죠! 악어 입이 다물어지는 시점이 부산 부동산 시장이 활기를 되찾을 시점이니 주시하고 있어야겠습니다.
대구 / 인천 / 대전 / 경기 주택 가격 심리지수
최근에 부동산 시장 가격 하락으로 인해 뉴스나 유튜브에 많이 들렸던 지역들의 심리지수도 찾아봤습니다. 대구 / 인천 / 대전 / 경기 모두 많이 벌어져 있습니다.
충북 / 강원 주택 가격 심리지수
소액투자 부동산 책에서 충북, 강원 얘기를 많이 했는데 이 지역들은 그나마 매도세와 매수세가 많이 벌어져 있지 않은 것 같습니다. 다만, 당분간은 이 지역들도 상승 흐름을 타기는 어렵지 않을까 싶네요!
이번 과제를 하면서 되게 버버벅 거렸는데(그래프 보는 게 너무 익숙지 않아서 시간이 오래 걸려요 ㅠㅠ), 지수 보는 방법을 지속적으로 반복해서 더 제 걸로 만들고 싶다는 생각이 강하게 들었어요..! 할 수 있겠죠?ㅎㅎ
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